美國房貸利率連降兩週仍難救市 房屋銷售價格三年多來首次下跌

智通財經APP獲悉，美國抵押貸款利率連續第二週下降，但仍維持在7%以上的高位，未能有效提振持續低迷的住房市場。高昂的購房成本正迫使潛在買家推遲購房計劃，同時促使越來越多賣家下調掛牌價格。最新數據顯示，美國房屋銷售價格出現三年多來首次下跌，住房市場供需失衡進一步加劇。

根據房地美週四公佈的數據，美國30年期固定抵押貸款平均利率從前一週的7.32%降至7.24%，連續第二週回落，但仍接近2023年11月以來的最高水平。相比之下，去年同期的抵押貸款利率僅為6.17%。

值得注意的是，美國30年期抵押貸款利率已連續六週維持在7%以上，創2023年底以來最長紀錄。儘管利率較10月中旬觸及的7.4%三年高點有所回落，目前仍比年初高出超過一個百分點，令購房者的負擔能力持續惡化。

高利率持續抑制購房需求 房貸月供顯著增加

美國住房市場正陷入高房價與高利率相互疊加的困境。一方面，抵押貸款利率持續高企，使許多潛在買家難以承擔購房成本；另一方面，已經持有低利率房貸的業主不願出售現有住房，以避免換房後承擔更高的融資成本，進一步限制了市場上的房源供應。

根據相關測算，以購買一套價值50萬美元的住房為例，假設首付比例為20%，目前的每月房貸本金及利息支出較今年2月底增加約333美元。當時，美國抵押貸款利率曾短暫跌破6%。

如果購買的是價值100萬美元的住房，在相同首付比例下，每月房貸支出則較2月底增加約666美元。

房地產經紀公司Redfin的數據顯示，美國購房者的房貸月供中位數目前徘徊在歷史最高水平附近。美國抵押貸款銀行家協會(MBA)首席經濟學家Mike Fratantoni表示，未來一段時間，美國抵押貸款利率恐怕難以出現明顯下降。「我們預計，在預測期內，抵押貸款利率不會出現顯著緩解。」

他指出，目前處於三年高位附近的房貸利率，正導致房屋銷售、抵押貸款發放以及商業房地產市場活動明顯放緩。

與此同時，聯準會在10月貨幣政策會議上決定維持利率不變，市場仍預計其將在今年最後一次會議上進一步升息。這也意味著，短期內美國住房市場可能難以獲得明顯的利率支持。

美國房價三年多來首次下跌 賣家數量遠超買家

隨著住房負擔能力持續惡化，美國房地產市場正在出現越來越明顯的降價跡象。

Redfin週四公佈的數據顯示，美國房屋銷售價格中位數出現三年多來首次下降，反映出高昂的購房成本正在削弱賣家的定價能力。與此同時，住房市場的供需關係也發生明顯變化。Redfin數據顯示，今年9月，美國住房市場上的賣家數量比買家多出近63%，創下2013年有相關統計以來的最大差距。

這一數據表明，儘管部分現有房主仍不願出售住房，市場上願意購房的人數下降得更快，使買家在價格談判中逐漸獲得更多主動權。

Redfin高級經濟學家Asad Khan表示，當前美國住房市場存在一個值得關注的矛盾：從房源供應角度來看，買家正面臨多年來最有利的市場環境之一，但高昂的購房成本卻使許多人無力利用這一機會。「諷刺的是，從供應角度來看，這可能是多年來對買家最有利的市場環境之一。」Khan表示，「但這種情況恰恰出現在購房成本如此高昂、越來越少的人能夠負擔得起住房的時候。」

新屋銷售持續疲軟 建築商信心跌至14年低點

高抵押貸款利率不僅衝擊二手房市場，也正在拖累美國新建住宅銷售。美國人口普查局週二公佈的數據顯示，9月新建獨棟住宅銷售環比下降0.6%，顯示購房需求持續疲軟。

新房價格也面臨下行壓力。數據顯示，在2026年迄今公佈的九個月數據中，美國新房銷售價格中位數已有七個月出現下降。面對銷售疲軟，越來越多住宅建築商不得不通過降價及其他優惠措施吸引買家，但這也進一步擠壓了企業利潤空間。

根據美國全國住宅建築商協會(NAHB)與富國銀行聯合編制的住房市場指數，受高抵押貸款利率、勞動力持續短缺及建築材料成本上漲等因素影響，美國住宅建築商信心已跌至14年來最低水平。

建築商面臨的困境也反映出，美國住房市場的疲軟並非單純由房源不足造成，而是高昂的融資成本正在從需求端持續壓制市場活動。

樓市短期復甦仍面臨挑戰

整體來看，儘管美國抵押貸款利率已連續兩週小幅回落，7%以上的融資成本仍對住房市場構成明顯壓力。

對於潛在購房者而言，高房價疊加高利率，使每月房貸負擔維持在歷史高位附近；對於賣家而言，買家數量減少意味著房屋出售週期可能延長，降價壓力也隨之增加。此外，新房銷售放緩、建築商信心降至14年低點，以及二手房市場賣家數量顯著超過買家，均表明美國住房市場仍缺乏持續復甦的動力。

在聯準會短期內可能進一步升息、抵押貸款利率難以明顯下降的背景下，美國住房市場或將繼續面臨需求疲軟與價格調整的雙重壓力。