Die Hypothekenzinsen in den USA sinken zwei Wochen in Folge, können den Immobilienmarkt jedoch weiterhin nicht retten – erstmaliger Rückgang der Verkaufspreise seit über drei Jahren

Laut dem APP von Zhishun Finance ist der US-Hypothekenzins die zweite Woche in Folge gesunken, bleibt aber weiterhin auf einem hohen Niveau von über 7%, was den anhaltend schwachen Immobilienmarkt nicht wirksam beleben konnte. Die hohen Kaufkosten zwingen potenzielle Käufer, ihre Kaufpläne zu verschieben, während immer mehr Verkäufer ihre Angebotspreise senken. Aktuelle Daten zeigen, dass die US-Hausverkaufspreise erstmals seit über drei Jahren gesunken sind, was die Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage weiter verschärft.

Nach den am Donnerstag veröffentlichten Daten von Freddie Mac sank der durchschnittliche US-Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken von 7,32% in der Vorwoche auf 7,24% und fällt damit die zweite Woche in Folge, bleibt aber weiterhin nahe dem höchsten Stand seit November 2023. Zum Vergleich lag der Hypothekenzins im gleichen Zeitraum des Vorjahres lediglich bei 6,17%.

Bemerkenswert ist, dass der US-Zinssatz für 30-jährige Hypotheken bereits sechs Wochen in Folge über 7% liegt und damit den längsten Zeitraum seit Ende 2023 markiert. Obwohl der Zinssatz von seinem Drei-Jahres-Hoch von 7,4%, das Mitte Oktober erreicht wurde, etwas zurückgegangen ist, liegt er weiterhin mehr als einen Prozentpunkt höher als zu Jahresbeginn und verschlechtert damit zunehmend die Erschwinglichkeit für Käufer.

Hohe Zinsen hemmen weiterhin die Nachfrage – die monatliche Hypothekenbelastung steigt deutlich

Der US-Immobilienmarkt befindet sich in einer Lage, in der hohe Hauspreise und hohe Zinsen zusammenwirken. Einerseits verhindern die weiterhin hohen Hypothekenzinsen, dass viele potenzielle Käufer sich den Kauf leisten können; andererseits wollen Eigentümer mit niedrig verzinsten Hypotheken ihr derzeitiges Haus ungern verkaufen, um nicht nach einem Umzug höhere Finanzierungskosten tragen zu müssen, was das Angebot am Markt zusätzlich begrenzt.

Nach entsprechenden Berechnungen: Bei einem Hauskauf im Wert von 500.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 20% sind die monatlichen Abzahlungen (Hauptsumme und Zinsen) aktuell etwa 333 US-Dollar höher als Ende Februar dieses Jahres, als der US-Hypothekenzins kurzzeitig unter 6% gefallen war.

Beim Kauf eines Hauses im Wert von 1 Million US-Dollar, ebenfalls mit 20% Anzahlung, steigen die monatlichen Hypothekenzahlungen gegenüber Ende Februar um etwa 666 US-Dollar.

Laut den Daten des Immobilienmaklers Redfin liegt die Medianhöhe der monatlichen Hypothekenzahlungen von US-Käufern derzeit nahe am historischen Höchststand. Mike Fratantoni, Chefökonom der US Mortgage Bankers Association (MBA), sagte, für die nächste Zeit sei keine deutliche Zinssenkung bei US-Hypotheken absehbar. „Wir erwarten, dass die Hypothekenzinsen im Prognosezeitraum keine signifikante Entlastung bringen werden.“

Er wies darauf hin, dass die derzeit nahe dem Drei-Jahres-Hoch liegenden Hypothekenzinsen zu einer deutlichen Verlangsamung von Hausverkäufen, Hypothekenausgaben und Aktivitäten im Commercial Real Estate führen.

Unterdessen hat die Federal Reserve auf der geldpolitischen Sitzung im Oktober beschlossen, die Zinsen unverändert zu lassen; der Markt erwartet, dass sie auf der letzten Sitzung des Jahres erneut anzieht. Das bedeutet, dass der US-Immobilienmarkt kurzfristig wohl kaum deutliche Unterstützung durch niedrigere Zinsen erhalten wird.

US-Hauspreise erstmals seit über drei Jahren gefallen – Verkäufer deutlich in der Überzahl

Da die Erschwinglichkeit weiterhin sinkt, zeigen sich immer mehr Zeichen für Preissenkungen auf dem US-Immobilienmarkt.

Laut den am Donnerstag veröffentlichten Daten von Redfin ist der Median der US-Hausverkaufspreise erstmals seit über drei Jahren gefallen und verdeutlicht, dass die hohen Kaufkosten die Preisgestaltungsmacht der Verkäufer schwächen. Gleichzeitig hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage deutlich verschoben. Redfin zeigte, dass es im September dieses Jahres am US-Immobilienmarkt fast 63% mehr Verkäufer als Käufer gab – die größte entsprechende Differenz seit 2013.

Diese Informationen belegen, dass obwohl einige Eigentümer weiterhin ungern verkaufen, die Zahl der Kaufwilligen noch schneller sinkt, so dass Käufer immer mehr Verhandlungsmacht gewinnen.

Asad Khan, leitender Ökonom bei Redfin, sagte, der aktuelle US-Immobilienmarkt zeige eine bemerkenswerte Paradoxie: Aus Sicht des Angebots erleben Käufer eines der günstigsten Marktumfelder der letzten Jahre, doch die hohe Kaufkosten machen es vielen unmöglich, diese Gelegenheit zu nutzen. „Ironischerweise ist dies aus Angebotsgesichtspunkten vielleicht das günstigste Umfeld für Käufer seit Jahren“, sagte Khan, „aber dies passiert gerade in einer Zeit, in der die Kaufkosten extrem hoch sind und immer weniger diese Ausgaben stemmen können.“

Neubauverkäufe schwach – Bauträgervertrauen auf 14-Jahres-Tief

Die hohen Hypothekenzinsen belasten nicht nur den Markt für bestehende Häuser, sondern ziehen auch die Verkäufe von Neubauten in den USA herunter. Laut den am Dienstag veröffentlichten Daten des US Census Bureau gingen die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser im September im Monatsvergleich um 0,6% zurück – ein Zeichen für anhaltend schwache Nachfrage.

Auch die Preise für neue Häuser stehen unter Druck: Von den bislang im Jahr 2026 veröffentlichten neun Monatsdaten ist der Median der Preise bei US-Neubauverkäufen in sieben Monaten gesunken. Angesichts schwacher Verkäufe sehen sich immer mehr Bauunternehmen gezwungen, mit Preisnachlässen und anderen Anreizen Käufer zu gewinnen, was ihre Gewinnspannen zusätzlich schrumpfen lässt.

Der Housing Market Index, gemeinsam erstellt vom National Association of Home Builders (NAHB) und Wells Fargo, zeigt, dass das Vertrauen von US-Wohnungsbauunternehmen aufgrund hoher Hypothekenzinsen, anhaltender Personalknappheit und steigender Baumaterialkosten auf den niedrigsten Stand seit 14 Jahren gefallen ist.

Die Schwierigkeiten der Baubranche machen deutlich, dass die Schwäche des US-Immobilienmarktes nicht nur durch Angebotsknappheit verursacht wird, sondern vor allem durch die hohen Finanzierungskosten, die von der Nachfrageseite den Markt weiter bremsen.

Kurzfristige Erholung des Immobilienmarkts bleibt herausfordernd

Insgesamt bleibt trotz der zuletzt leicht rückläufigen US-Hypothekenzinsen die Finanzierungslast von über 7% eine deutliche Belastung für den Immobilienmarkt.

Für potenzielle Käufer bedeutet die Kombination aus hohen Preisen und hohen Zinsen, dass die monatliche Hypothekenbelastung auf historischem Höchstniveau bleibt; für Verkäufer führt die geringere Zahl von Käufer dazu, dass die Verkaufszyklen länger werden und der Preisdruck zunimmt. Zudem zeigen die schwachen Neubauverkäufe, das auf ein 14-Jahres-Tief gefallene Bauträgervertrauen und die deutlich höhere Zahl der Verkäufer gegenüber den Käufern im Markt, dass dem US-Immobilienmarkt weiterhin die Kraft für eine nachhaltige Erholung fehlt.

Vor dem Hintergrund einer möglichen weiteren Zinserhöhung durch die Federal Reserve und mangelnder Entlastung bei Hypothekenzinsen dürfte der US-Immobilienmarkt weiterhin unter der doppelten Belastung von schwacher Nachfrage und Preisanpassungen stehen.