Hohe Zinssätze belasten europäische Immobilienaktien – Strategen: Übermäßiger Pessimismus könnte eine dramatische Wende auslösen

German Finance APP hat erfahren, dass mit den weiter steigenden Zinssätzen die pessimistische Stimmung gegenüber europäischen Immobilienaktien immer stärker wird. Einige Strategen sind der Ansicht, dass dies die Voraussetzungen für eine dramatische Trendwende bei Immobilienaktien schafft.

Der Stoxx 600 Immobilienindex in Europa ist im Jahr 2026 um etwa 7% gefallen und wird voraussichtlich zum dritten Mal in Folge schlechter abschneiden als der Gesamtmarkt. Obwohl das Segment während dieses Zeitraums weiterhin seitwärts schwankte, hat sich die Kluft zum Stoxx 600 Index auf ein Niveau vergrößert, das die Werte während der globalen Finanzkrise übersteigt.

Europäischer Immobiliensektor bleibt deutlich hinter dem Gesamtmarkt zurück

Pessimismus breitet sich aus – Zinserwartungen wechseln von Senkung zu Erhöhung

Die Strategen von JPMorgan, darunter Mislav Matejka und sein Team, erklärten: „Die Zinserwartungen haben sich von einer Senkung zu einer möglichen Erhöhung gewandelt, was die Herausforderungen für Immobilieninvestitionen verstärkt. Denn höhere Kreditkosten und eine striktere Finanzlage belasten sowohl den Wert der Vermögenswerte als auch die Stimmung der Investoren. Das Immobiliensegment ist eng mit Anleihen verbunden, wird oft als Ersatz für Anleihen betrachtet und ist besonders anfällig für steigende Anleiherenditen.“

Die pessimistische Stimmung hält bereits seit einiger Zeit an und hat sich im Sommer weiter verstärkt. Die September-Umfrage von Bank of America unter Fondsmanagern zeigt, dass der europäische Immobiliensektor einer der größten untergewichteten Bereiche ist: Netto 36% der Investoren halten Positionen unterhalb der zulässigen Benchmark-Grenzen. Das ist der höchste Wert seit mindestens zwei Jahren und fast drei Mal so hoch wie im Juli.

Das Segment ist stark mit Anleihen korreliert, daher ist seine Vernachlässigung begründet. Die Zentralbanken straffen im Angesicht der Inflation die Geldpolitik, solange die Ölpreise hoch sind und die Wirtschaft robust bleibt, haben die politischen Entscheidungsträger keinen Grund, ihre Richtung zu ändern. Aktuell erwartet der Swaps-Markt, dass die Europäische Zentralbank bis Ende Juni kommenden Jahres drei weitere Zinserhöhungen durchführt, während die Bank of England bis Ende Juli vier weitere Mal anhebt.

Zinsausblick gleicht einem Münzwurf – Trendwende könnte heftig ausfallen

Allerdings kann die aggressive Zinsbewertung, die die Anleiherenditen nach oben treibt, auch schnell umschlagen. Seit Ausbruch des Iran-Kriegs treiben die Ölpreise Anleihen und Aktien gleichermaßen. Obwohl die Friedensverhandlungen nur langsam vorankommen, kann jeder Durchbruch die Situation grundlegend verändern. Deshalb ist der Zinsausblick so schwer vorherzusagen wie das Werfen einer Münze; und sobald die Marktstimmung derart pessimistisch ist, könnte eine Trendwende besonders heftig ausfallen.

Das Segment bleibt langfristig schwach, einige Institute sind der Meinung, dass der Pessimismus inzwischen übertrieben ist. Die Strategen der Deutschen Bank und der Bank of America empfehlen beide, Immobilien zu „übergewichten“. Die stark gefallenen Preise könnten ebenfalls eine Stütze bieten – sowohl das absolute als auch das relative Bewertungsniveau des Segments liegen deutlich unter dem historischen Durchschnitt.

Bewertung des europäischen Immobiliensektors liegt unter dem historischen Durchschnitt

Für die Bank of America besteht ein Teil des Optimismus für Immobilien darin, wie sich das Umfeld „höherer und längerer Zinsen“ auf die Wirtschaft und Risikoanlagen auswirkt.

Das von Sebastian Redler geleitete Strategenteam der Bank of America erklärt: „Angesichts der aktuellen schlechten Performance am Immobilienmarkt schätzen wir auf Basis der deutschen Staatsanleiherenditen und des Einkaufsmanagerindex (PMI), dass der relative Preisanstieg des Immobiliensegments innerhalb der nächsten Monate rund 15% betragen könnte. Da Immobilien oft lokal sind, schneiden sie meist besser ab, wenn der PMI der Eurozone relativ zum globalen PMI steigt, als dies von den Renditeerwartungen her zu erwarten wäre.“

Regionale Unterschiede: Druck auf Deutschland, politische Impulse in Großbritannien

Die Performance der Immobilienaktien unterscheidet sich deutlich nach Regionen, wobei die lokalen politischen Maßnahmen unterschiedlich wirken. In Berlin beispielsweise ist ein radikaler Vorschlag zur Enteignung großer Wohnungsbestände wieder auf der Agenda und bringt eine zusätzliche Bedrohung für das Segment. Die deutschen Immobilienaktien gehören bereits zu den schwächsten im europäischen Immobilienindex.

Im Gegensatz dazu haben die britischen Bauunternehmen gerade eine Verschnaufpause erhalten. Die Labour-Regierung ist bereit, das „Help-to-Buy“-Programm wieder einzuführen, was für die zuvor schwächelnde Bauwirtschaft zweifellos ein Impuls ist – die Zahl der genehmigten Hypotheken lag in dieser Woche auf einem 32-Monatstief. Die deutliche Reaktion des Marktes auf diese Nachricht zeigt, wie stark ein Politikwechsel eine Trendwende auslösen kann.

„Britische Immobilienaktien waren zuvor stark unterbewertet. Jetzt haben sie einen Katalysator“, sagt Clive Beagles, Co-Manager des British Equity Income Fund bei JO Hambro Capital Management Ltd. „Das neue Eigenkapital-Darlehensprogramm der Regierung kann die Bautätigkeit wiederbeleben, das Gewinnwachstumspotenzial freisetzen und die Perspektiven der Branche neu gestalten. Wir sind der Ansicht, dass dies das Erfolgsrezept für den britischen Aktienmarkt und aktive Anleger werden könnte.“

Trotzdem könnten die weiterhin bestehenden Risiken in Großbritannien dazu führen, dass Investoren kurzfristig vorsichtig bleiben. Die Renditen britischer Staatsanleihen sind auf einem Mehrjahreshoch, was die Refinanzierungskosten erhöht; viele Familien werden in den kommenden zwei Jahren mit höheren Hypothekenzinsen konfrontiert sein. Gleichzeitig weisen Analysten von Goldman Sachs darauf hin, dass die Baukosteninflation weiter über dem Preiswachstum liegt und die Gewinnmargen unter Druck setzt.