「大空頭」バリー：米国不動産市場に亀裂が現れ、依然として房利美（FNMA.US）と房地美（FMCC.US）に賭ける

ジートン財経APPによると、Fannie Mae(FNMA.US)とFreddie Mac(FMCC.US)の株価が大幅に下落したものの、“ビッグ・ショート”のMichael Burry氏は引き続き両社の株式を保有している。彼は、米国不動産市場に亀裂が生じ始めているものの、政府の発表次第では、これら二つのモーゲージ・ジャイアントの評価が再値付けされる可能性があると述べている。

火曜日、Fannie Maeは9％下落し、6月以来最悪の一日となり、Freddie Macは8％下落し、5月以来最大の一日下落となった。

PMI調整「重要ではない」

Burry氏は、米連邦住宅金融庁(FHFA)が火曜日に発表したFannie Maeの民間モーゲージ保険(PMI)政策をFreddie Macに合わせるという決定について、株主にとっては落胆のシグナルになる可能性があると考えている。

この変更により、ローンサービス会社は、対象となるFannie Maeの借入者に積極的に連絡し、住宅の純資産が一定水準に達した時点でPMIの解除を指導することができるようになる。Freddie Macはこれをすでに許可していた。FHFAのビル・プールト長官は、借入者はその結果、「不要な保険料の支払いを停止し、その資金を自分で保有できる」と述べた。

しかしBurry氏は、この比較的穏やかな政策変更は、両モーゲージ大手に対する大きな動きが短期的には訪れないことを示唆している可能性があると見ている。彼は「Fannie MaeをFreddie Macに近づけるという今回の発表は、この問題に関し短期的に進展がないというシグナルだと思う」と述べている。

Burry氏はこの変更が「重要ではない」という見方に同意しつつも、「おそらく我々の知らない何か他のことが起きている可能性もある」と付け加えた。直近の進展は限定的だろうとの見方を示し、中間選挙後に次の政治的カタリストが来る可能性を認めつつも、彼は売却は考えていないと述べた。

Burry警告：米国住宅市場に亀裂が生じ始める

Burry氏が警告を発したこのタイミングで、米国トップレベルの30年固定金利の平均は火曜日に7.22％となった。8月の中古住宅販売は2％減少し、14か月ぶりの低水準となったが、中央値は前年比1.6％上昇した。新築住宅市場では、7月の中央値が前年比0.9％減の393,800ドルとなり、2021年7月以来最低を記録した。

「住宅市場でいくつか問題が生じ始めていると思う。住宅価格はすでに下落し始めているかもしれない」とBurryは述べ、「ただし住宅市況が第二のグローバル金融危機を引き起こすとは思わない」と指摘した。金利がさらに上昇すれば、モーゲージ金利ロックイン効果――これまで多くの住宅所有者が引っ越しを控える要因となっていた――を打ち破る可能性があると警告した。

「金利上昇により住宅所有者が理不尽な行動を取る可能性もあり、例えばさらに金利が上がる前に借り換えをしたり、さらに上がる前に住宅を売却したりすることになるかもしれない」と彼は述べた。ナッシュビルの不動産仲介業者によれば、8月には約5,400戸が販売待ちで、売却済みは約820戸、Pendingは約900戸であった。Burry氏は、ナッシュビルでの住宅供給過剰に「衝撃を受けた」と述べ、これは同市史上最高の水準かもしれないと語った。

Airbnb(ABNB.US)CEOのBrian Chesky氏は火曜日の夜、米国全体での住宅不足問題を強調し、25億ドル規模の住宅プロジェクトを発表、米国にはさらに500万戸以上の住宅ニーズがあると指摘した。

注目すべきは、連邦準備制度理事会（FRB）が現地時間の水曜日に金利決定を発表し、いかなる金利パスのシグナルもモーゲージの購入可能性や住宅市場活動にさらなる影響を及ぼす可能性がある点だ。現在、市場は25bpの利上げ確率を94％超で織り込んでいる。‌‌

Burryが売らない理由は？すべてを変える可能性のある政府発表を待つ

Burry氏は、火曜日にFannie MaeとFreddie Macの買い増しを検討したが、最終的には様子を見て待つことにしたという。「今は我々の知らない何かが株価に影響を及ぼしている可能性がある」とし、「チャートは非常に悪いが、モメンタム・トレーダーが撤退して初めて株価は安定すると思う」と述べた。

だが彼は売却するつもりはない。Burry氏は、売却後に買い直そうとするリスクは、政府による決定で投資が大きく変わる可能性を逃すことだと指摘。「こうした株でポジションを軽くしたくないという強い心理的バイアスがある。なぜなら世界を変える発表がいつでもあるかもしれないからだ」とし、「私はずっとホールドしていて、今年の秋に少し買い増した」と述べた。

Fannie MaeとFreddie Macにのしかかる重大リスク

2008年9月以来、Fannie MaeとFreddie Macはアメリカ政府管理下で運営されている。米財務省は優先順位の高い優先株を保有し、その清算順位は劣後株・普通株株主よりも優先されている。また、両社の79.9％の株式を名目価格で取得できるワラントも保有している。

この優先株の清算請求権(直近評価額は3,500億ドル)が最も株主の関心事となっている。これが減額・削除・有利な条件での転換とならない限り、普通株株主の持分は大きく希薄化される可能性がある。株価が歴史的安値に落ちるかとの問いに対し、Burry氏は「この優先株の清算請求権が減額・削除されない限り、その通りだ」と答えた。

今年3月、Burry氏は、折衷案が成立し財務省が約25％の請求権を維持する場合、Fannie Maeの株価は15ドル前後、Freddie Macは十数ドルから20ドル強となる可能性があると試算した。7月には、より有利な解決となれば普通株価格は初期的に3〜4倍、長期では6〜7倍になる可能性があると言及した(ワラントによる希薄化を考慮済み)。

Stocktwitsでは個人投資家はFannie Maeに「強気」だが、Freddie Macに関しては「中立」となっている。対照的に、Tipranksのデータによれば、ウォール街のアナリスト全体のFannie Maeの格付けは「ホールド」、平均目標株価は7.65ドル、Freddie Macは「やや買い」で平均目標株価は9.17ドルとなっている。

年初来、Fannie MaeとFreddie Macはそれぞれ53％および55％下落している。