アメリカの“賃貸派”が急増：家を買わず、資金を株式市場へ投資

高い住宅価格と高金利という二重の圧力のもと、ますます多くの米国の若者が「持ち家こそが資産形成の道である」という伝統的な信条を見直し、長期的な賃貸を選択し、資金を金融市場に投資するようになっています。

MarketWatchの9月2日付報道によると、ハーバード大学住宅研究共同センターのデータによれば、過去10年間で年収17.5万ドル以上（米国所得上位20％）の賃貸世帯が120万世帯増加しました。これらの高所得層は家を買えないのではなく、財務計算の結果、意図的に賃貸を選択しています。

現在、全米50の主要都市圏で、エントリーレベルの住宅を借りる際の月平均コストは1,669ドルで、同等の住宅を購入した場合の月平均コスト2,589ドルより約35％安く、その差額は920ドルにも及びます。この価格差が「賃貸派」の中心的な論理となっています：節約された住宅支出や本来頭金に充てるべき資金を継続的に株式市場に投資し、数十年にわたる複利による資産の増加を目指すのです。

ギャラップのデータでは、過去10年で18〜34歳のうち直ちに家を買う予定がない人の割合は約15％から30％に倍増しました。コンサルティング会社Simon-Kucherの調査では、ミレニアル世代およびZ世代の回答者のほぼ半数が、賃貸を「戦略的な長期生活スタイルの選択」とみなしています。

高住宅価格と高金利、持ち家のコスト計算が合わない

米国の住宅購入の手頃さの悪化こそがこのトレンドの根本的な推進力です。ハーバード住宅研究センターのデータによると、現在の米国住宅の中央値価格は世帯収入の中央値の5倍に達し、歴史的水準を大きく上回っています。2000年以来、米国の住宅中央値販売価格の年平均上昇率は約3.7％です。

報道によれば、ポートランドでファイナンシャルプランナーを務めるNatalie Slagle氏と夫Dan Slagle氏の経験は象徴的です。この夫婦は本気でマイホーム購入を検討し、月々6,000ドル程度のローン返済が可能と試算し、予算として約94万ドルを設定しました。しかし、この価格帯の住宅は明らかな欠点が多く、2度の入札も競争に敗れました。

最終的に彼らは賃貸を続けることを決意。現在の家賃は月4,000ドルで、想定していた住宅ローン返済額より約3分の1少なくなりました。節約した資金を娘の大学基金や家具の購入、現金準備金の増額に充て、さらに退職金口座への拠出を最大限にし、証券口座への投資も続けています。Natalie Slagle氏はこう語ります：

「私たちは何度も計算し直し、賃貸でも持ち家でも、今から老後まで経済的に健全でいられるようにしています。」

賃貸＋投資というファイナンシャル・ロジック

この戦略の核心となる計算はシンプルです：住宅ローン返済より低い家賃で住み、差額と頭金を長期的に市場に投資し、複利成長によって純資産を増やします。

ムーディーズのチーフエコノミストMark Zandi氏の試算モデルは直感的な比較を示しています：

35歳の人が34万ドルのエントリーレベル住宅を購入し、頭金10％、30年ローン金利6.1％、税金・維持費込み月平均支出約2,600ドルの場合、住宅価格の年平均値上がり率4%とすると、65歳時点で約110万ドルのローン返済済み不動産を所有できます。

同じ人が同等の住宅を月額1,669ドルで賃貸とし、月約1,000ドルの差額を株式市場に投資し、年平均8％のリターンがあると仮定すれば、30年後には約113万ドルの投資ポートフォリオを積み上げられる計算――持ち家とほぼ同等ですが、より高い流動性が得られます。

Zandi氏は、この戦略のカギは規律にあり、賃貸派は30年間着実に投資し、市場が下落しても撤退しないことが必要と指摘します。「住宅価格の変動は株式市場よりはるかに小さい」とし、「これが持ち家が資産形成の手段として有利な理由の一つです」と述べます。

ニューヨーク大学Sternビジネススクールの教授Aswath Damodaranの試算では、過去10年、50年、ほぼ100年のどの期間でも、株式市場の平均リターンは不動産を上回ります。2000年以降、S&P 500指数（配当再投資込み）の年間平均リターンは約8.3％で、同期間の住宅価格上昇率の2倍以上です。

高所得の若年層が積極的に賃貸を選択

注目すべきは、報道によれば、この傾向が高所得層でより顕著だということです。

ハーバード住宅研究センターのデータによれば、年収17.5万ドル以上の賃貸世帯では、世帯主の約3分の1が25〜34歳、26％が35〜44歳です。これは米国で初めて自宅を購入する年齢層が最も多いゾーンと一致します。こうした高所得賃貸世帯の約半数は既婚者、世帯主の70％が大学卒、3分の1が大学院卒です。

ファイナンシャルプランナーのJosh Radman氏は、主に30〜40代の高所得層クライアントとの相談で、住宅ローンの元利均等返済計画表を積極的に見せるといいます――この表は、返済初期の大部分が住宅資産ではなく利息に充てられる現実を示しています。

「住宅購入を単に貯蓄の手段と考えている人にとって、特に金利が高い環境では目から鱗が落ちるような経験になります。」

Radman氏自身も「幸せな賃貸派」。住宅購入は予測不能な修繕費や、近年インフレを上回る勢いで上昇している住宅保険や固定資産税も負担することを意味すると指摘します。

「私たちは住宅支出について非常に明確な予測を持っています。上限は家賃です。一方で家を買えば、そのすべてを自分で管理しなければなりません。」