Suku bunga hipotek AS turun dua minggu berturut-turut namun masih sulit menyelamatkan pasar, harga penjualan rumah turun untuk pertama kalinya dalam lebih dari tiga tahun

Aplikasi Keuangan Zhihui Finance melaporkan bahwa suku bunga hipotek di Amerika Serikat telah menurun selama dua minggu berturut-turut, namun tetap berada di atas 7%, tingkat yang tinggi dan belum mampu mendorong pasar perumahan yang terus lesu. Tingginya biaya membeli rumah memaksa calon pembeli menunda rencana pembelian, sementara semakin banyak penjual menurunkan harga listing. Data terbaru menunjukkan harga jual rumah di Amerika Serikat mengalami penurunan untuk pertama kalinya dalam lebih dari tiga tahun, memperburuk ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar perumahan.

Berdasarkan data Freddie Mac yang dirilis Kamis, rata-rata bunga hipotek tetap 30 tahun di Amerika Serikat turun menjadi 7,24% dari 7,32% minggu sebelumnya, menandai penurunan kedua berturut-turut, namun masih mendekati level tertinggi sejak November 2023. Sebagai perbandingan, pada periode yang sama tahun lalu, tingkat bunga hipotek hanya 6,17%.

Perlu dicatat, suku bunga hipotek 30 tahun di Amerika Serikat telah bertahan di atas 7% selama enam minggu berturut-turut, rekor terpanjang sejak akhir 2023. Meskipun ada penurunan dari puncak tiga tahunnya 7,4% pada pertengahan Oktober, tingkat saat ini masih lebih tinggi lebih dari satu poin persentase dibanding awal tahun, yang semakin memperberat kemampuan membeli rumah.

Suku Bunga Tinggi Terus Menekan Permintaan Properti, Cicilan Bulanan Naik Signifikan

Pasar perumahan Amerika Serikat menghadapi masalah berlapis harga rumah tinggi dan suku bunga tinggi. Di satu sisi, suku bunga hipotek yang terus tinggi membuat banyak calon pembeli kesulitan menanggung biaya beli rumah; di sisi lain, pemilik yang sudah memiliki hipotek berbunga rendah enggan menjual properti mereka untuk menghindari beban pembiayaan yang lebih tinggi jika pindah, sehingga semakin membatasi pasokan rumah di pasar.

Berdasarkan perhitungan terkait, untuk membeli rumah senilai 500 ribu dolar AS dengan asumsi uang muka 20%, cicilan pokok dan bunga bulanan saat ini meningkat sekitar 333 dolar AS dibanding akhir Februari tahun ini. Pada waktu itu, suku bunga hipotek AS sempat turun di bawah 6% dalam waktu singkat.

Jika membeli rumah senilai 1 juta dolar AS dengan proporsi uang muka yang sama, cicilan bulanan meningkat sekitar 666 dolar AS dibanding akhir Februari.

Data Redfin menunjukkan, cicilan bulanan median bagi pembeli rumah di Amerika Serikat saat ini berada di dekat level tertinggi sepanjang sejarah. Kepala Ekonom Mortgage Bankers Association (MBA) Mike Fratantoni menyatakan, dalam waktu dekat, suku bunga hipotek AS kemungkinan tidak akan turun secara signifikan. "Kami memperkirakan dalam periode prediksi ini, suku bunga hipotek tidak akan menunjukkan pelonggaran yang signifikan."

Ia menambahkan, suku bunga hipotek yang saat ini berada di dekat level tertinggi tiga tahun, menyebabkan penurunan aktivitas penjualan rumah, penyaluran hipotek, dan aktivitas pasar real estate komersial secara signifikan.

Pada saat yang sama, Federal Reserve memutuskan tidak mengubah suku bunga pada pertemuan kebijakan moneter Oktober, dan pasar masih memperkirakan akan ada kenaikan suku bunga lagi di pertemuan terakhir tahun ini. Ini berarti, dalam waktu dekat pasar perumahan AS mungkin belum mendapatkan dukungan suku bunga yang jelas.

Harga Rumah di Amerika Serikat Turun untuk Pertama Kalinya dalam Tiga Tahun, Jumlah Penjual Jauh Melebihi Pembeli

Dengan memburuknya kemampuan membeli rumah, semakin banyak tanda penurunan harga di pasar properti Amerika Serikat.

Menurut data yang dirilis Redfin pada hari Kamis, median harga jual rumah di Amerika Serikat turun untuk pertama kalinya dalam lebih dari tiga tahun, mencerminkan tingginya biaya membeli rumah melemahkan kemampuan penjual dalam menentukan harga. Pada saat yang sama, keseimbangan penawaran dan permintaan di pasar perumahan juga berubah nyata. Data Redfin menunjukkan, pada September tahun ini, jumlah penjual di pasar perumahan Amerika Serikat hampir 63% lebih banyak dari pembeli, mencatatkan selisih terbesar sejak statistik tersebut ada pada tahun 2013.

Data ini mengindikasikan bahwa meskipun sebagian pemilik rumah belum ingin menjual properti mereka, jumlah calon pembeli di pasar menurun lebih cepat, memberikan pembeli posisi tawar-menawar harga yang lebih kuat.

Ekonom senior Redfin Asad Khan menyampaikan bahwa saat ini di pasar perumahan Amerika Serikat terdapat kontradiksi yang patut diperhatikan: dari sisi pasokan properti, pembeli kini menghadapi salah satu situasi pasar yang paling menguntungkan dalam beberapa tahun terakhir, tetapi tingginya biaya rumah justru membuat banyak orang tidak mampu memanfaatkan peluang ini. "Ironisnya, dari sudut pasokan, ini mungkin merupakan pasar paling menguntungkan bagi pembeli selama beberapa tahun terakhir," kata Khan, "Namun situasi ini justru terjadi ketika biaya membeli rumah sangat tinggi, dan semakin sedikit orang yang mampu membeli rumah."

Penjualan Rumah Baru Tetap Lemah, Kepercayaan Pengembang Jatuh ke Titik Terendah 14 Tahun

Suku bunga hipotek tinggi tidak hanya menghantam pasar rumah bekas, juga menekan penjualan rumah baru di Amerika Serikat. Biro Sensus AS pada hari Selasa melaporkan, penjualan rumah tapak baru pada September turun 0,6% secara bulanan, menunjukkan permintaan beli rumah masih lemah.

Harga rumah baru juga menghadapi tekanan penurunan. Data menunjukkan, dari sembilan bulan data yang telah dirilis hingga 2026, pada tujuh bulan di antaranya, median harga jual rumah baru Amerika Serikat mengalami penurunan. Menghadapi lemahnya penjualan, semakin banyak pengembang perumahan harus menawarkan diskon harga dan insentif lain untuk menarik pembeli, tetapi ini juga semakin mempersempit margin keuntungan perusahaan.

Berdasarkan indeks pasar perumahan yang disusun oleh National Association of Home Builders (NAHB) dan Wells Fargo, karena tingginya suku bunga hipotek, kekurangan tenaga kerja yang berkelanjutan, serta kenaikan harga material bangunan, kepercayaan pengembang perumahan Amerika Serikat kini berada di titik terendah dalam 14 tahun terakhir.

Kondisi yang dihadapi pengembang juga mencerminkan bahwa kelemahan pasar perumahan Amerika Serikat tidak semata-mata disebabkan kekurangan pasokan, namun juga karena tingginya biaya pembiayaan yang terus-menerus menekan aktivitas pasar dari sisi permintaan.

Pasar Properti Masih Hadapi Tantangan untuk Pulih dalam Jangka Pendek

Secara umum, meski suku bunga hipotek AS telah turun sedikit selama dua minggu berturut-turut, biaya pembiayaan di atas 7% masih menjadi tekanan nyata bagi pasar perumahan.

Bagi calon pembeli, tingginya harga rumah dan suku bunga tinggi membuat cicilan bulanan tetap berada di dekat titik tertinggi sejarah; bagi penjual, semakin sedikitnya pembeli membuat waktu penjualan properti makin lama dan tekanan untuk menurunkan harga makin besar. Selain itu, penjualan rumah baru yang melambat, kepercayaan pengembang yang turun ke titik terendah selama 14 tahun, serta jumlah penjual rumah di pasar sekunder yang jauh melebihi pembeli, semuanya menunjukkan pasar perumahan Amerika Serikat masih kekurangan dorongan untuk bangkit secara berkelanjutan.

Dengan kemungkinan Federal Reserve akan menaikkan suku bunga lagi dalam waktu dekat dan suku bunga hipotek yang sulit turun signifikan, pasar perumahan Amerika Serikat tampaknya akan terus menghadapi tekanan ganda dari lemahnya permintaan dan penyesuaian harga.