Lãi suất thế chấp tại Mỹ giảm liên tiếp hai tuần vẫn khó cứu thị trường, giá bán nhà lần đầu tiên giảm trong hơn ba năm.

VietnamFinance APP cho biết, lãi suất thế chấp tại Mỹ đã giảm liên tục trong hai tuần, nhưng vẫn duy trì ở mức cao trên 7%, không đủ sức thúc đẩy thị trường nhà ở vốn đang ảm đạm. Chi phí mua nhà cao đang buộc người mua tiềm năng phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, đồng thời khiến ngày càng nhiều người bán phải điều chỉnh giá niêm yết xuống thấp hơn. Dữ liệu mới nhất cho thấy giá bán nhà tại Mỹ lần đầu tiên giảm sau hơn ba năm, tình trạng mất cân bằng cung cầu trên thị trường nhà ở ngày càng nghiêm trọng.

Theo dữ liệu công bố bởi Freddie Mac vào ngày thứ Năm, lãi suất trung bình cho vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ từ mức 7,32% của tuần trước đã giảm xuống 7,24%, đánh dấu tuần thứ hai liên tiếp lãi suất giảm nhưng vẫn gần mức cao nhất kể từ tháng 11/2023. So với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất thế chấp chỉ ở mức 6,17%.

Đáng chú ý, lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ đã duy trì trên 7% liên tục sáu tuần, lập kỷ lục dài nhất kể từ cuối năm 2023. Dù lãi suất đã giảm nhẹ so với mức cao ba năm là 7,4% hồi giữa tháng 10, hiện vẫn cao hơn hơn một điểm phần trăm so với đầu năm, khiến khả năng chi trả của người mua ngày càng suy yếu.

Lãi suất cao tiếp tục kiềm chế nhu cầu mua nhà, khoản trả nợ hàng tháng tăng đáng kể

Thị trường nhà ở Mỹ đang rơi vào tình cảnh khó khăn khi giá nhà và lãi suất đều ở mức cao. Một mặt, lãi suất thế chấp liên tục tăng khiến nhiều người mua tiềm năng không đủ khả năng chi trả; mặt khác, những chủ nhà đã sở hữu khoản vay lãi suất thấp không muốn bán, để tránh gánh thêm chi phí tài chính cao hơn khi đổi nhà, càng làm giảm nguồn cung trên thị trường.

Theo các tính toán liên quan, nếu mua một căn nhà trị giá 500.000 đô la Mỹ với tỷ lệ trả trước 20%, khoản trả nợ gốc và lãi hàng tháng hiện đã tăng khoảng 333 đô la so với cuối tháng 2 năm nay, khi lãi suất từng giảm tạm thời xuống dưới 6%.

Nếu mua nhà trị giá 1 triệu đô la Mỹ với cùng tỷ lệ trả trước, khoản trả nợ hàng tháng tăng khoảng 666 đô la so với cuối tháng 2.

Dữ liệu từ công ty môi giới bất động sản Redfin cho thấy khoản trả nợ thế chấp trung bình hàng tháng của người mua nhà Mỹ hiện đang ở gần mức cao lịch sử. Ông Mike Fratantoni, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), cho rằng trong thời gian tới, lãi suất thế chấp tại Mỹ khó có thể giảm rõ rệt. “Chúng tôi dự kiến lãi suất thế chấp sẽ không có sự giảm đáng kể trong thời gian dự báo,” ông nói.

Ông nhấn mạnh, lãi suất thế chấp ở mức cao trong ba năm nay đang khiến hoạt động bán nhà, cho vay thế chấp và thị trường bất động sản thương mại đều chững lại rõ rệt.

Trong khi đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã quyết định giữ nguyên lãi suất tại cuộc họp chính sách tiền tệ tháng 10, nhưng thị trường vẫn dự báo cơ quan này sẽ tiếp tục tăng lãi suất trong kỳ họp cuối cùng năm nay. Điều này đồng nghĩa, trong ngắn hạn, thị trường nhà ở Mỹ khó có được động lực từ lãi suất giảm.

Giá nhà Mỹ lần đầu giảm sau hơn ba năm, số lượng người bán vượt xa người mua

Khả năng chi trả nhà ngày càng suy giảm, thị trường bất động sản Mỹ xuất hiện nhiều dấu hiệu hạ giá rõ rệt.

Dữ liệu công bố bởi Redfin vào ngày thứ Năm cho thấy giá bán nhà trung bình tại Mỹ lần đầu giảm sau hơn ba năm, phản ánh chi phí mua nhà cao đang làm suy yếu khả năng định giá của người bán. Đồng thời, quan hệ cung cầu trên thị trường nhà ở cũng có sự thay đổi rõ rệt. Theo Redfin, vào tháng 9 năm nay, số người bán trên thị trường nhà ở Mỹ nhiều hơn người mua tới gần 63%, mức chênh lệch lớn nhất kể từ khi có số liệu thống kê năm 2013.

Dữ liệu này cho thấy dù một số chủ sở hữu nhà hiện tại vẫn không muốn bán, số lượng người muốn mua nhà giảm nhanh hơn khiến người mua dần có nhiều quyền chủ động hơn khi thương lượng giá.

Ông Asad Khan, chuyên gia kinh tế cao cấp của Redfin, cho biết thị trường nhà ở Mỹ hiện tồn tại một nghịch lý đáng chú ý: Xét về nguồn cung, người mua đang đối mặt với môi trường thị trường thuận lợi nhất trong nhiều năm, nhưng chi phí mua nhà cao khiến ít người đủ khả năng tận dụng cơ hội này. “Mỉa mai thay, xét về nguồn cung, đây có thể là thị trường thuận lợi nhất cho người mua trong nhiều năm qua,” Khan cho biết, “Nhưng tình hình lại diễn ra khi chi phí mua nhà quá cao, ngày càng ít người có thể chi trả được căn nhà mong muốn.”

Bán nhà mới tiếp tục trì trệ, lòng tin của nhà xây dựng xuống mức thấp nhất trong 14 năm

Lãi suất thế chấp cao không chỉ tác động đến thị trường nhà cũ mà còn ảnh hưởng đến bán nhà mới tại Mỹ. Dữ liệu do Cục Điều tra Dân số Mỹ công bố ngày thứ Ba cho thấy doanh số bán nhà biệt lập mới tháng 9 giảm 0,6% so với tháng trước, chứng tỏ nhu cầu mua nhà tiếp tục giảm.

Giá nhà mới cũng chịu áp lực đi xuống. Trong chín tháng đầu năm 2026, dữ liệu cho thấy giá bán trung bình của nhà mới tại Mỹ đã giảm trong bảy tháng. Đối mặt với doanh số yếu, ngày càng nhiều nhà xây dựng phải giảm giá hoặc đưa ra ưu đãi để thu hút người mua, nhưng điều này cũng làm giảm biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo chỉ số thị trường nhà ở do Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở quốc gia Mỹ (NAHB) và Wells Fargo biên soạn, chịu tác động từ lãi suất thế chấp cao, thiếu hụt lao động kéo dài và chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng, lòng tin của các nhà xây dựng nhà ở Mỹ đã xuống mức thấp nhất trong 14 năm qua.

Khó khăn của nhà xây dựng cũng phản ánh thị trường nhà ở Mỹ trì trệ không chỉ vì thiếu nguồn cung mà còn bởi chi phí tài chính cao đang kìm hãm hoạt động thị trường từ phía nhu cầu.

Thị trường nhà đất phục hồi trong ngắn hạn vẫn đối mặt nhiều thử thách

Nhìn chung, dù lãi suất thế chấp tại Mỹ đã giảm nhẹ liên tục hai tuần, chi phí tài chính trên 7% vẫn gây áp lực rõ rệt cho thị trường nhà ở.

Đối với người mua tiềm năng, giá nhà cao kết hợp với lãi suất cao khiến khoản trả nợ hàng tháng duy trì gần mức cao lịch sử; đối với người bán, số lượng người mua giảm đồng nghĩa thời gian bán nhà kéo dài và áp lực giảm giá tăng lên. Ngoài ra, doanh số nhà mới yếu, lòng tin của nhà xây dựng xuống mức thấp nhất trong 14 năm, cùng việc số người bán nhà cũ vượt xa người mua đều cho thấy thị trường nhà đất Mỹ vẫn thiếu động lực phục hồi bền vững.

Trong bối cảnh Fed có thể tiếp tục tăng lãi suất trong ngắn hạn và lãi suất thế chấp khó giảm rõ rệt, thị trường nhà đất Mỹ sẽ phải đối mặt đồng thời với áp lực nhu cầu yếu và điều chỉnh giá.