Blackstone AirTrunk hoãn IPO REIT trị giá 1,5 tỷ USD: Lợi suất nhường đến 6% vẫn không ai mua, tài trợ hạ tầng AI gặp phải lợi suất trái phiếu Mỹ 5,2%

Chỉ trong một tuần, ba kế hoạch niêm yết trung tâm dữ liệu tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương liên tiếp thất bại, hé lộ một mâu thuẫn mang tính cấu trúc sâu hơn: làn sóng mở rộng cơ sở hạ tầng AI được xây dựng dựa trên giả định lãi suất thấp của năm 2024, trong khi chi phí huy động vốn hiện đã quay trở lại mức năm 2007.

Theo tin tức từ các phương tiện truyền thông, do "lãi suất tăng và biến động thị trường đã kìm hãm nhu cầu của nhà đầu tư", AirTrunk – nhà khai thác trung tâm dữ liệu thuộc tập đoàn Blackstone – đã quyết định hoãn kế hoạch niêm yết Quỹ Đầu tư Bất động sản (REIT) tại Singapore đến quý một hoặc hai năm 2027, tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Giá trị niêm yết dự kiến khoảng 1,5 tỷ USD (tương đương 2 tỷ đô la Singapore).

Việc hoãn này không chỉ ảnh hưởng đến một đơn vị phát hành duy nhất. Tuần trước, Firmus – doanh nghiệp trung tâm dữ liệu tại Australia được Nvidia hậu thuẫn – vừa rút lại kế hoạch niêm yết trên ASX; mảng trung tâm dữ liệu Vitro thuộc nhà mạng Philippines PLDT cũng đã hoãn IPO REIT tại Philippines đến năm 2027.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs dự báo khu vực Australia và New Zealand sẽ bước vào chu kỳ đầu tư siêu lớn trị giá từ 50 đến 65 tỷ AUD cho cơ sở hạ tầng số, nhưng đồng thời chỉ rõ rằng, nguồn vốn mới là nút thắt thực sự kìm hãm sự phát triển của ngành.

AirTrunk là kế hoạch niêm yết trung tâm dữ liệu thứ ba tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương bị đình chỉ hoặc trì hoãn chỉ trong vòng khoảng một tuần.

Firmus đã rút đơn đăng ký niêm yết trên ASX vào ngày 8/10; trong quá trình ghi sổ, giá phát hành 11 AUD đã bị buộc hạ xuống tới 25%. Vitro cũng công bố hoãn IPO REIT tại Philippines với lý do "môi trường thị trường hiện tại và lãi suất tăng". Trước đó, SB Energy – công ty thuộc SoftBank– đã tạm dừng roadshow niêm yết vào ngày 22/9.

Ba trường hợp diễn ra dày đặc về mặt thời gian, phản ánh tâm lý đồng loạt nguội lạnh của nhà đầu tư trong khu vực, chứ không phải vấn đề riêng lẻ của từng dự án.

Dù kết quả tương tự, nhưng logic thất bại của hai thương vụ này hoàn toàn khác biệt, việc phân biệt giúp hiểu rõ nguyên nhân thực sự của thị trường hiện nay.

Vấn đề của Firmus chủ yếu nằm ở định giá. Công ty yêu cầu nhà đầu tư trên thị trường công khai mua với mức định giá khoảng 43,7 tỷ AUD (khoảng 30,4 tỷ USD), gần gấp ba so với mức định giá 10,5 tỷ USD trong vòng huy động vốn tư nhân hồi tháng 8, và dùng các chỉ số bất thường như "EV+1/EBIT+2" để chứng minh giá.

Quản lý quỹ bản địa ở Australia nhìn chung giữ thái độ dè chừng, Jun Bei Liu của Ten Cap công khai cho biết: "Quan điểm của tôi là (định giá phát hành) nên dưới 10 tỷ AUD."

AirTrunk lại hoàn toàn khác. Đây là một nền tảng vận hành siêu lớn trải dài Australia, Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong và Ấn Độ, năm 2024 được Blackstone và CPP Investments mua lại với giá 24 tỷ AUD – thương vụ lớn nhất từng được ghi nhận trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu trên toàn cầu.

REIT này vốn được định vị là "con đường vững chắc" để đầu tư vào hạ tầng AI – tài sản đã vào giai đoạn vận hành ổn định, khách thuê là các doanh nghiệp đám mây siêu lớn, và tỷ suất cổ tức hấp dẫn.

Tuy nhiên, AirTrunk thất bại bởi lãi suất. Theo Bloomberg, trước khi phát hành, AirTrunk đã cân nhắc tăng lợi suất từ mức dự kiến 5,5% lên khoảng 6% để thu hút nhà đầu tư, nhưng vẫn không thành công.

Ngày thứ Ba tuần này, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm chốt ở mức 5,22%, nếu chiếu theo lợi suất "tối ưu" 6%, REIT của AirTrunk chỉ cung cấp khoản bù rủi ro khoảng 78 điểm cơ bản – đối với một công cụ không thanh khoản thuộc ngành duy nhất có rủi ro tiền tệ, rủi ro tập trung khách thuê và rủi ro xây dựng, các nhà đầu tư cho rằng mức bù này là không đủ.

AirTrunk còn từng lên kế hoạch kèm khoản vay khoảng 2 tỷ đô la Singapore để mua tài sản và tái cấp vốn nợ; Bloomberg cho rằng đây là "bài kiểm tra then chốt đối với tài trợ trung tâm dữ liệu tại châu Á, vì các ngân hàng địa phương đã tiệm cận trần ngành". Bài kiểm tra này cũng thất bại.

Dù hai thương vụ vận hành khác nhau, nhưng thông điệp gửi đến thị trường là thống nhất: nhà đầu tư đòi hỏi mức giá hấp dẫn hơn để bù đắp cho rủi ro mà họ gánh.

Đối với Firmus, điều này đồng nghĩa với mức định giá thấp hơn; với AirTrunk, là lợi suất cao hơn, mà về mặt toán học, lợi suất cao hơn cũng đồng nghĩa với mức định giá tài sản do Blackstone nắm giữ phải giảm.

Thị trường trái phiếu cũng cảnh báo tương tự. Khoảng cách tín dụng của nợ trung tâm dữ liệu liên tục giãn rộng, trái phiếu không đảm bảo của Coreweave từng lần đầu vượt quá 1000 điểm cơ bản, giá giao dịch trái phiếu không đảm bảo của Oracle rơi xuống mức rác sâu.

Giám đốc điều hành của Broadcom – Hock Tan – cảnh báo tại hội thảo do DBS Singapore tổ chức ngày 13/10 rằng, nguồn vốn có thể thay thế tình trạng thiếu linh kiện trở thành nút thắt chính của ngành. Chuyên gia phân tích công nghệ của JPMorgan – Joshua Meyers – gọi nhận định này là "nguyên nhân trực tiếp nhất" khiến giá cổ phiếu công nghệ giảm ngày hôm đó.

Thị trường gặp khó không có nghĩa nhu cầu cơ bản biến mất. Theo tóm tắt báo cáo nghiên cứu mới nhất về hạ tầng số tại Australia và New Zealand của nhóm kinh doanh Goldman Sachs, khi AI được áp dụng nhanh hơn, khu vực này sẽ đối mặt với thiếu hụt 0,7 GW nguồn cung đến năm 2030, từ đó phát sinh siêu chu kỳ đầu tư trị giá 50–65 tỷ AUD.

Tuy nhiên, khi giữ đánh giá trung lập đối với NEXTDC (NXT AU), công ty niêm yết làm chuẩn, Goldman Sachs đưa ra lý do đáng chú ý – vốn mới là yếu tố hạn chế. Các nhà phân tích cảnh báo, NEXTDC sẽ đối mặt với áp lực giảm tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn khi khách hàng chuyển đổi sang đám mây siêu lớn, đồng thời thiếu hụt hơn 1 tỷ AUD vốn cấp.

Mâu thuẫn này nhắm thẳng vào cốt lõi: hàng trăm tỷ AUD chi tiêu đầu tư cần các nguồn tài chính, trong khi hai kênh huy động vốn công khai rõ ràng nhất – IPO dạng tăng trưởng tại ASX và REIT dạng lợi suất tại SGX – lại bị tắc nghẽn cùng một tuần. Hướng thay thế là thị trường tư nhân, gồm tín dụng tư nhân, vốn bảo hiểm và phương tiện đặc biệt, đổi lại là chi phí vốn cao hơn.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs thẳng thắn nhận xét trong báo cáo "Phân tích Kinh tế Toàn cầu" phát hành tuần này: "Lãi suất toàn cầu đã lên đến mức cao nhất kể từ năm 2007."Các sản phẩm đầu tư dạng lợi suất từng được định giá theo giả định lãi suất năm 2024, sẽ gặp bất lợi cố hữu trong môi trường lãi suất năm 2026.

Việc trì hoãn của AirTrunk có ý nghĩa cảnh báo hơn Firmus. Firmus có thể là câu chuyện một nhà phát hành tự thổi phồng định giá; còn AirTrunk đại diện cho mẫu mực giao dịch có độ tin cậy cao nhất – tài sản thật, khách thuê thật, bảo chứng Blackstone, chủ động nâng lợi suất.

Nếu dự án như thế vẫn không thể hoàn thành phát hành với mức lợi suất 6% trong môi trường trái phiếu 10 năm của Mỹ đạt 5,2%, vấn đề không còn là lỗi riêng của nhà phát hành liều lĩnh nào đó, mà là sự lệch nghiêm trọng về chi phí vốn cho toàn bộ làn sóng xây dựng AI.

Làn sóng mở rộng này bắt đầu dựa trên giả định lãi suất năm 2024, giờ lại phải tìm cách tái cấp vốn với chi phí năm 2007. Khoảng chênh này cuối cùng sẽ có bên chịu. Hiện tại, thái độ của thị trường công khai đã rõ – đó sẽ không phải là họ.

AirTrunk vẫn đang thảo luận nội bộ về quy mô và thời gian niêm yết. Điểm tiếp theo đáng chú ý, là DayOne – đối tác của Firmus tại đảo Batam, Indonesia; được biết công ty này dự kiến tìm kiếm huy động tối đa 5 tỷ USD tại thị trường Mỹ sớm nhất vào tháng 11.