La Federal Reserve aggiunge pressione con un altro aumento dei tassi; i tassi dei mutui negli Stati Uniti salgono per la quarta settimana consecutiva, avvicinandosi al 7%. La ripresa del mercato immobiliare potrebbe essere ulteriormente ritardata.

Secondo quanto riportato da Finanza Intelligente APP, il mercato immobiliare statunitense si trova nuovamente sotto pressione a causa degli alti tassi di interesse. I dati pubblicati giovedì da Freddie Mac mostrano che, fino al 17 settembre, il tasso medio fisso sui mutui trentennali negli Stati Uniti è salito al 6,95%, rispetto al 6,76% della settimana precedente, segnando il quarto aumento consecutivo e raggiungendo il livello più alto da gennaio 2025. In confronto, nello stesso periodo dell'anno scorso, questo tasso era solo del 6,26%.

Per i potenziali acquirenti che speravano in una graduale diminuzione dei costi dei mutui nel 2026, il ritorno dei tassi vicino al 7% rappresenta indubbiamente una nuova pressione. Soprattutto dopo che la Federal Reserve ha appena annunciato, mercoledì, un aumento dei tassi di 25 punti base, le aspettative di un calo evidente dei costi nel breve termine si sono ulteriormente raffreddate.

Il 16 settembre, la Federal Reserve ha deciso all'unanimità, con 12 voti favorevoli e 0 contrari, di aumentare il range obiettivo dei tassi sui federal funds di 25 punti base, portandolo al 3,75%-4,00%. Questo rappresenta il primo aumento dei tassi da luglio 2023. La Fed ha affermato che l'attività economica negli Stati Uniti continua a espandersi a ritmo sostenuto, ma l'inflazione rimane alta; questa decisione di politica monetaria mira a riportare l'inflazione verso l'obiettivo del 2% in tempi più rapidi.

Doppia pressione tra prezzi delle case e alti tassi di interesse: la sostenibilità degli acquisti si aggrava ancora

Con i tassi dei mutui vicini al 7%, la capacità di acquisto di una casa negli Stati Uniti è già soggetta a forti pressioni.

Secondo le stime di Intercontinental Exchange Inc., con un prezzo medio di una casa americana di 440.000 dollari, una famiglia tipica oggi deve dedicare circa il 31% del suo reddito medio al pagamento del mutuo, il dato più alto da luglio 2025. Allo stesso tempo, la fiducia dei costruttori di case statunitensi è scesa ai minimi degli ultimi dodici mesi, a riprova che gli elevati costi di finanziamento stanno deprimendo le prospettive del mercato immobiliare.

I tassi ipotecari sono solitamente influenzati dai rendimenti dei titoli di Stato USA a lungo termine. Dopo quest'ultimo aumento dei tassi da parte della Fed, il rendimento del Treasury decennale, considerato il benchmark per i mutui, è leggermente diminuito ma resta vicino al 5%, un livello ancora elevato. Ciò significa che, anche con un calo a breve termine dei rendimenti dei Treasury, le condizioni di finanziamento per le abitazioni rimangono restrittive.

Mischa Fisher, capo economista di Zillow Group, ha dichiarato che il recente rapido aumento dei tassi sta colpendo un mercato immobiliare già debole, con il numero di vendite immobiliari che continua a diminuire anno su anno da una base già bassa. Tuttavia, ritiene che qualora aumentasse la fiducia del mercato nel controllo dell'inflazione, i tassi potrebbero scendere nel 2027, favorendo così una ripresa sostenuta del mercato immobiliare.

Le transazioni immobiliari negli Stati Uniti restano deboli: ad agosto le vendite di case in lista sono calate del 4,7% su base annua

L’effetto frenante degli alti tassi sui mutui sulle transazioni immobiliari è ormai evidente.

I dati pubblicati giovedì dalla National Association of Realtors (NAR) mostrano che le vendite di case in sospeso ad agosto sono cresciute solo dello 0,3% su base mensile, ma risultano in calo del 4,7% rispetto a un anno fa. Nel dettaglio, le regioni Sud e Ovest hanno registrato una crescita mensile, mentre Nord-Est e Midwest hanno visto un calo; a livello annuo, tutte e quattro le principali regioni statunitensi sono in diminuzione.

Secondo Lawrence Yun, capo economista della NAR, nonostante l'aumento dei tassi, alcuni acquirenti hanno continuato a firmare contratti ad agosto, ma il mercato resta nel complesso debole. La crescita dell'occupazione e dei redditi avrebbe dovuto aumentare il potere d'acquisto, ma gli alti tassi sui mutui hanno annullato buona parte dei benefici. Attualmente, il numero di contratti di compravendita negli Stati Uniti resta circa del 30% inferiore rispetto ai livelli pre-pandemia.

Anche i dati pubblicati in precedenza confermano la debolezza del mercato: in agosto, le vendite di case esistenti sono diminuite del 2,0% su base mensile a un tasso annualizzato di 3,98 milioni di unità e dell’1,2% su base annua; il prezzo mediano di vendita delle case esistenti è aumentato dell’1,6% su base annua, raggiungendo i 429.100 dollari.

NAR riduce drasticamente le previsioni di crescita delle vendite per quest’anno

Con l'andamento dei tassi che continua a superare le aspettative, persino gli analisti immobiliari più ottimisti stanno iniziando a rivedere al ribasso le previsioni per il mercato statunitense nel 2026.

Alla fine dello scorso anno, Lawrence Yun, capo economista della NAR, aveva previsto che, con i tassi medi dei mutui in calo verso il 6%, nel 2026 le vendite di case esistenti sarebbero aumentate del 14%. Tuttavia, a causa dei cambiamenti nello scenario macroeconomico e geopolitico, a giugno ha già abbassato drasticamente la previsione di crescita delle vendite per quest’anno al 4%, sulla base di un’ipotesi di tasso medio di circa il 6,5% nel 2026.

Oggi, il tasso sui mutui trentennali è già salito al 6,95%, a un passo appena dal 7%. Yun afferma che all’inizio dell’anno, quando i tassi erano scesi attorno al 6%, c’è stata effettivamente una ripresa di interesse da parte degli acquirenti in attesa; ma ora che è tornato vicino al 7%, alcuni di loro possono nuovamente considerare l'acquisto di una casa economicamente fuori portata.

Con la Federal Reserve che è tornata ad alzare i tassi e il tasso sui mutui in rialzo da quattro settimane consecutive, la capacità di acquistare una casa continua quindi a soffrire e la tanto attesa ripresa del mercato immobiliare americano rischia di essere ulteriormente posticipata.