Les taux hypothécaires américains grimpent à 7,4 %, frappant durement le marché immobilier : en septembre, le volume des ventes de logements en attente a enregistré sa plus forte baisse en plus de trois ans, atteignant son niveau le plus bas depuis 2014.
Avec les taux hypothécaires américains repassant au-dessus de 7 %, le marché immobilier des États-Unis subit un choc sévère.
Selon l'application de finance intelligente, alors que les taux hypothécaires américains ont de nouveau dépassé 7 %, le marché immobilier américain subit une grave pression. Les dernières données de Redfin montrent qu'en septembre, le nombre de compromis de ventes de maisons existantes aux États-Unis a chuté brusquement de 4 % sur une base mensuelle, marquant la plus forte baisse depuis plus de trois ans et tombant à l'un des niveaux les plus bas en près de douze ans. Parallèlement, le stock de logements à vendre a atteint son plus haut niveau depuis mars 2020, reflétant l'impact persistant des taux élevés qui continuent de peser sur la demande et d'accentuer la pression à la baisse sur le marché immobilier américain.
Daryl Fairweather, chef économiste de Redfin, a déclaré : « Le sentiment de marché dans le secteur immobilier a déjà changé de façon significative. Lorsque les taux d'intérêt augmentent autant, le nombre de personnes capables de supporter le coût d'achat diminue, ce qui entraîne inévitablement une baisse des ventes de logements. »
Selon les données de Redfin, ajustées en fonction de la saisonnalité, le nombre de compromis de ventes de maisons existantes aux États-Unis a chuté de 4 % en septembre par rapport au mois précédent, soit la plus forte baisse mensuelle depuis plus de trois ans. Hormis la période spéciale du début de la pandémie de 2020, cet indicateur a atteint son niveau le plus bas depuis 2014.
Ce refroidissement du marché immobilier est principalement dû à la forte hausse des taux hypothécaires. Selon les données de Freddie Mac, au 8 octobre, le taux moyen pour un prêt hypothécaire fixe à 30 ans était de 7,4 %, contre 6,66 % fin août, atteignant ainsi son plus haut niveau en près de trois ans et dépassant de plus d'un point de pourcentage le taux de l'année précédente. Cette montée rapide du coût de l'emprunt a ramené la demande d'achat de logements à des niveaux connus juste après la crise des saisies immobilières de 2007 à 2012, révélant également la fragilité du marché après des années de hausse des prix.
Il est à noter qu'en septembre, les 50 principales aires métropolitaines américaines suivies par Redfin ont toutes enregistré une baisse annuelle du nombre de compromis de ventes de maisons existantes, une première depuis septembre 2023, à une époque où les taux hypothécaires étaient également élevés.
Dans un contexte de craintes accrues des acheteurs face à une éventuelle nouvelle hausse des taux, de plus en plus de vendeurs commencent à baisser leur prix affiché. Selon Redfin, près d'un cinquième des vendeurs aux États-Unis ont réduit leur prix en septembre. Dans le même temps, environ 14,5 % des compromis de vente n'ont finalement pas abouti, soit le ratio le plus élevé depuis que la société tient ces statistiques.
Cependant, l'impact des taux élevés sur le marché immobilier varie considérablement selon les régions des États-Unis. Dans la plupart du Nord-Est et du Midwest, le stock de logements à vendre reste relativement limité, soutenant ainsi les prix locaux. À l'inverse, certaines régions de la Sun Belt font face à une double pression de la faiblesse de la demande et de la baisse des prix.
Le marché immobilier de la côte ouest américaine est particulièrement touché. En raison de niveaux de prix historiquement élevés, les acheteurs y sont beaucoup plus sensibles aux variations des taux hypothécaires, et la hausse du coût du crédit érode davantage l'accessibilité au logement. Parmi les principales métropoles, Seattle connaît la chute la plus importante du nombre de compromis de ventes de maisons existantes. D'après Redfin, ce volume à Seattle a plongé de 24,4 % en septembre d'une année sur l'autre. Outre les taux hypothécaires élevés, le ralentissement de la croissance du marché du travail local, principalement du secteur technologique, freine aussi la demande résidentielle. De plus, le prix médian de vente des logements à Seattle a reculé de 4,4 % sur un an, soit la plus forte baisse parmi les grandes métropoles américaines.
Plusieurs grands marchés immobiliers de Californie ont également été durement touchés. Les ventes en compromis de maisons existantes à Los Angeles, San Diego et Anaheim ont toutes chuté de plus de 15 % sur un an. Redfin souligne que les prix immobiliers du sud de la Californie figurent parmi les plus élevés du pays, si bien que la hausse des taux hypothécaires y pèse particulièrement sur le pouvoir d'achat des ménages.
Dans l'ensemble, avec un taux hypothécaire à 30 ans atteignant 7,4 %, l'accessibilité au logement continue de se dégrader aux États-Unis, faisant croître l'attentisme chez les acheteurs potentiels et ralentissant nettement l'activité transactionnelle. Par ailleurs, l'augmentation de l'offre de biens à vendre, la hausse du taux de baisse de prix chez les vendeurs et le record de contrats de vente annulés témoignent tous de pressions accrues pour un réajustement du marché immobilier américain.
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