De “comprar” a “neutral” en cinco meses: Mizuho reduce la calificación de las dos empresas inmobiliarias, las expectativas de privatización se enfrían rápidamente.

Según información de Finanzas Inteligentes APP, Mizuho Securities rebajó recientemente la calificación de Fannie Mae (FNMA.US) y Freddie Mac (FMCC.US) de “comprar” a “neutral”, y recortó a la mitad sus precios objetivo: Fannie Mae pasó de 10 a 5 dólares y Freddie Mac de 9 a 4 dólares. Esto sucede apenas cinco meses después de que Mizuho iniciara la cobertura y otorgara una calificación de “comprar”.

El analista Dan Dolev admitió en el informe que la probabilidad de que estas dos entidades se privaticen antes de 2028 está disminuyendo. Redujo la probabilidad de privatización de Fannie Mae de 30% a 18%, y la de Freddie Mac de 20% a 9%. Este cambio se alinea con la estrategia de Michael Burry, el célebre “Gran Corto”, quien ya vendió acciones ordinarias de ambas empresas y redirigió su inversión a acciones preferentes.

Mizuho: fuerte recorte en la probabilidad de privatización

Al cubrir a ambas entidades por primera vez en mayo, Mizuho consideraba que el mercado subestimaba gravemente la probabilidad de una OPI antes de 2028. En ese momento, el plan “salida rápida” de Dolev incluía un requisito de capital del 2,5%, condiciones para el pago de acciones preferentes del gobierno y un aumento de la g-fee para acelerar la acumulación de capital.

Pero cinco meses después, las tres suposiciones han perdido solidez.

En su último informe, Dolev enumeró tres razones: primero, el aumento de las tasas hipotecarias complica la privatización. Si las dos entidades aumentan la g-fee para salir del control gubernamental, eso subirá directamente los costos hipotecarios, lo que es inviable en el actual ambiente político sensible a la asequibilidad de la vivienda. Segundo, Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), declaró recientemente que ambas entidades comprarán más valores respaldados por hipotecas (MBS). Si bien esta medida puede bajar las tasas en el corto plazo, también consume capital. Tercero, la inclusión de VantageScore en el sistema FICO Classic y el modelo de puntuación crediticia “dual” reintroducen complejidades en la gestión del riesgo crediticio.

Dolev señaló que la primera dificultad complicará políticamente la privatización, mientras que las otras dos ralentizarán la acumulación de capital. Calcula que las dos entidades no aumentarán la g-fee para compensar las pérdidas, por lo que la acumulación de capital será más lenta y el calendario para alcanzar el capital completo se pospondrá nuevamente.

Burry vende acciones ordinarias y compra preferentes

Burry reveló en una entrada de Substack el fin de semana pasado que ya liquidó todas sus acciones ordinarias de ambas empresas y compró series de acciones preferentes subordinadas. Su razonamiento principal es el siguiente: el Tesoro de Estados Unidos posee 388 mil millones de dólares en acciones preferentes senior, que si se convirtieran en acciones ordinarias, diluirían a los actuales accionistas ordinarios al menos en un 90%.

Sin embargo, Burry no es bajista en cuanto al futuro de ambas entidades per se. Menciona que el valor de mercado actual de las acciones preferentes subordinadas de Fannie Mae ronda los 6 mil millones de dólares, con un valor nominal de 19 mil millones, y un precio de cotización de aproximadamente un cuarto de su valor nominal. Si se reanuda el pago de dividendos o se convierten a valor nominal, la rentabilidad esperada sería de 3 a 5 veces. En la estructura de capital, los dividendos y el cobro de acciones preferentes tienen prioridad sobre las acciones ordinarias, por lo que incluso si el Tesoro convierte sus acciones, las preferentes se comportarían mejor que las ordinarias.

En otras palabras, Burry no está renunciando a la opción de privatización de ambas entidades, sino ajustando su posición en la estructura de capital. Las acciones ordinarias asumen el mayor riesgo de incertidumbre política, mientras que las acciones preferentes ofrecen protección ante posibles caídas.

Contradicciones en la política: conflicto entre compra de MBS y acumulación de capital

La orientación política de Pulte es otro factor clave detrás del recorte en la calificación de Mizuho.

En enero de 2026, Trump firmó una orden ejecutiva que autorizaba a ambas entidades a comprar hasta 200 mil millones de dólares en MBS. Luego, Pulte elevó el límite de cada entidad de 40 mil millones a 225 mil millones de dólares en tenencias. Pulte afirmó que esto “redujo inmediatamente las tasas hipotecarias”, y de hecho, un informe semanal de Freddie Mac mostró que las tasas cayeron unos 10 puntos básicos a un mínimo de tres años de 6,06%.

Pero la consecuencia directa de ampliar la compra de MBS es el consumo de capital. Según KBW, la cartera retenida de Fannie Mae se redujo de 173,4 mil millones de dólares en julio a 172,6 mil millones en agosto de 2026. Ambas entidades están intercambiando capital por una baja temporal de tasas, lo que contradice la dirección de acumulación de capital necesaria para la privatización.

¿La prioridad de Pulte es la asequibilidad de la vivienda o la privatización? Por sus acciones, claramente predomina la primera. Si la acumulación de capital sigue ralentizándose, la privatización se postergará todavía más.

El dilema de la g-fee y la presión en la valuación

Según un análisis previo de PIMCO, solo anunciar la “no reducción de la g-fee” bastaría para que las tasas hipotecarias bajaran entre 5 y 10 puntos básicos; pero si la g-fee se recortara completamente, las tasas podrían subir, ya que aumentaría el riesgo de prepago anticipado y los inversores en MBS exigirían mayor rentabilidad a cambio.

Esto deja a ambas entidades en una encrucijada: políticamente, no funciona subir la g-fee; financieramente, no conviene bajarla; y si la mantienen, la acumulación de capital seguirá siendo lenta. El pronóstico de Dolev —“no se compensarán las pérdidas aumentando la g-fee”—, en los hechos, reconoce este dilema.

En cuanto a valuación, KBW redujo los precios objetivo de ambas entidades a 3,50 dólares por acción, debido al descenso en la probabilidad de privatización y el mayor riesgo de dilución. Burry, por su parte, advierte que Fannie Mae podría buscar soporte cerca de los 3 dólares. Al inicio de octubre, Fannie Mae y Freddie Mac cotizaban a 4,04 y 3,68 dólares respectivamente, con caídas anuales superiores al 60%.

El cambio de calificación de Mizuho, el ajuste en la posición de Burry y el plan de compras de MBS de Pulte apuntan a una realidad: la privatización de ambas entidades está pasando de “cuándo ocurrirá” a “si ocurrirá”. La acumulación de capital es un proceso lento, mientras que la ventana política se está cerrando. El analista de KBW, Bose George, escribió en su informe de septiembre: “El calendario es muy estrecho porque a partir de 2028 la atención del gobierno se centrará en las elecciones presidenciales.” Hasta entonces, es más probable que ambas entidades permanezcan en un “desierto informativo”, aguardando el veredicto del próximo ciclo político.