Die „Generation Mieter“ in den USA wächst rasant: Kein Hauskauf, stattdessen Investitionen in den Aktienmarkt

Unter dem doppelten Druck von hohen Immobilienpreisen und hohen Zinssätzen überprüfen immer mehr junge Amerikaner den traditionellen Grundsatz „nur durch Hauskauf lässt sich Vermögen aufbauen“ und entscheiden sich stattdessen für langfristiges Mieten und die Investition ihrer Mittel in den Finanzmarkt.

Laut MarketWatch vom 2. September hat das Joint Center for Housing Studies der Harvard University ermittelt, dass in den vergangenen zehn Jahren die Zahl der Mietfamilien mit einem Jahreseinkommen von mindestens 175.000 US-Dollar (die obersten 20% des US-Einkommens) um 1,2 Millionen Haushalte gestiegen ist. Diese einkommensstarken Gruppen können durchaus Häuser kaufen, haben sich jedoch nach finanziellen Berechnungen freiwillig für das Mieten entschieden.

Derzeit betragen die monatlichen Kosten für Einsteigerwohnungen zur Miete in den 50 größten Metropolregionen der USA im Durchschnitt 1669 US-Dollar, was etwa 35% niedriger ist als die monatlichen Kosten beim Kauf vergleichbarer Immobilien (2589 US-Dollar). Die Differenz beträgt satte 920 US-Dollar. Genau diese Differenz bildet die zentrale Logik der „Mietgeneration“: die gesparten Wohnkosten sowie ursprünglich für die Anzahlung vorgesehene Mittel werden kontinuierlich in den Aktienmarkt investiert, in der Erwartung, durch jahrzehntelangen Zinseszinseffekt Vermögen anzuhäufen.

Gallup-Daten zeigen: In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Anteil der 18- bis 34-Jährigen, die in naher Zukunft keinen Immobilienkauf planen, von etwa 15% auf 30% verdoppelt. Laut einer Umfrage von Simon-Kucher betrachten nahezu die Hälfte der Millennials und der Generation Z das Mieten als „eine strategische, langfristige Lebensstilentscheidung“.

Hohe Immobilienpreise und Zinsen – Kaufen lohnt sich nicht mehr

Die Verschlechterung der Wohnungserschwinglichkeit in den USA ist der grundlegende Treiber dieses Trends. Daten des Harvard Housing Research Center zeigen, dass der Medianpreis von US-Häusern mittlerweile das Fünffache des Median-Familieneinkommens beträgt und damit weit über dem historischen Niveau liegt. Seit 2000 hat der Medianpreis von US-Immobilien jährlich um etwa 3,7% zugenommen.

Berichtet wird, dass Natalie Slagle, Finanzplanerin in Portland, und ihr Ehemann Dan Slagle eine repräsentative Erfahrung gemacht haben. Das Paar erwog ernsthaft den Kauf einer Immobilie und berechnete, dass sie monatlich etwa 6000 US-Dollar für eine Hypothek aufbringen könnten – entsprechend einem Kaufbudget von etwa 940.000 US-Dollar. Allerdings wiesen die Immobilien in dieser Preisklasse meist deutliche Mängel auf; ihre beiden Gebote scheiterten am Wettbewerb.

Am Ende entschieden sie sich, weiterhin zur Miete zu wohnen. Ihre monatliche Miete beträgt aktuell 4000 US-Dollar – etwa ein Drittel weniger als die erwartete Hypothek. Die eingesparten Mittel werden zur Auffüllung des College-Fonds der Tochter, zum Möbelkauf, zur Erhöhung der Bargeldreserven sowie zum Maximieren der Beitragszahlungen auf das Rentenkonto und zur stetigen Investition ins Brokerage-Konto verwendet. Natalie Slagle sagt:

„Wir rechnen immer wieder nach – egal ob Mieten oder Kaufen, wir müssen sicherstellen, dass unsere finanzielle Stabilität bis ins hohe Alter gewährleistet ist.“

Die Finanzlogik des Mietens und Investierens

Das arithmetische Kernstück dieser Strategie ist einfach: Mit einer Miete, die unter der Monatsrate für den Immobilienkauf liegt, wohnen und die Differenz sowie die Anzahlung langfristig in den Markt investieren – mit dem Ziel, das Nettovermögen durch den Zinseszinseffekt zu erhöhen.

Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s, stellt ein anschauliches Rechenmodell zur Verfügung:

Eine 35-jährige Person kauft eine Einsteigerwohnung zum Preis von 340.000 Dollar, leistet 10% Anzahlung, nimmt eine Hypothek über 30 Jahre zu einem Zinssatz von 6,1% auf und zahlt inklusive Steuern und Instandhaltung etwa 2600 Dollar pro Monat. Bei einer angenommenen jährlichen Wertsteigerung von 4% besitzt diese Person im Alter von 65 Jahren eine schuldenfreie Immobilie im Wert von etwa 1,1 Millionen Dollar.

Würde dieselbe Person stattdessen eine vergleichbare Wohnung für 1669 Dollar monatlich mieten und die monatliche Ersparnis von etwa 1000 Dollar kontinuierlich in den Aktienmarkt investieren, und dies bei einer moderaten jährlichen Rendite von 8%, hätte sie nach 30 Jahren ein Portfolio von etwa 1,13 Millionen Dollar angesammelt – ein Ergebnis, das dem Immobilienweg ähnlich ist, aber mit höherer Liquidität.

Zandi betont, dass der Schlüssel zu dieser Strategie Disziplin ist: Der Mieter muss über drei Jahrzehnte hinweg konsequent investieren und darf sich bei Marktrückgängen nicht zurückziehen. „Die Volatilität der Immobilienpreise ist weit geringer als die des Aktienmarkts“, sagt er, „das ist einer der wichtigsten Vorteile des Kaufs als Instrument zur Vermögensbildung.“

Aswath Damodaran, Professor an der Stern School of Business der New York University, hat berechnet, dass – egal ob im Rückblick auf 10, 50 oder fast 100 Jahre – die durchschnittlichen Aktienrenditen stets über denen des Immobilienmarkts lagen. Seit dem Jahr 2000 beträgt die jährliche Rendite des S&P 500 Index (inklusive Wiederanlage der Dividenden) etwa 8,3% – mehr als doppelt so viel wie die Immobilienpreisentwicklung im gleichen Zeitraum.

Einkommensstarke junge Menschen entscheiden sich freiwillig fürs Mieten

Bemerkenswert ist, dass dieser Trend laut Bericht besonders in einkommensstarken Gruppen ausgeprägt ist.

Harvard Housing Research Center weist aus: Unter Mietfamilien mit einem Jahreseinkommen von mindestens 175.000 US-Dollar ist etwa ein Drittel der Haushaltsvorstände zwischen 25 und 34 Jahre alt, 26% sind zwischen 35 und 44 – genau die Altersgruppen, in denen historisch gesehen die meisten Amerikaner erstmals Immobilien kaufen. In diesen Haushalten sind fast die Hälfte verheiratet, 70% der Haushaltsvorstände haben einen Hochschulabschluss und ein Drittel einen Graduiertenabschluss.

Finanzplaner Josh Radman berichtet, dass er in der Beratung von überwiegend 30- bis 40-jährigen einkommensstarken Kunden stets die Amortisationstabelle der Hypothek aufzeigt – ein Dokument, das verdeutlicht, dass in den ersten Jahren der Rückzahlung der Großteil der monatlichen Rate an die Zinsen und nicht an den Immobilienwert fließt.

„Für diejenigen, die Hauskauf einfach als Sparinstrument sehen, ist das häufig eine wahre Offenbarung – insbesondere in einem Umfeld mit relativ hohen Zinssätzen.“

Auch Radman selbst ist „ein glücklicher Mieter“. Er verweist darauf, dass Hauskauf auch bedeutet, unvorhersehbare Instandhaltungskosten sowie die in den letzten Jahren schneller als die Inflation gestiegenen Hausversicherungsprämien und Grundsteuern zu tragen.

„Unsere Wohnkosten sind sehr klar kalkulierbar, die Obergrenze ist die Miete – wenn man ein Haus kauft, ist man für alles verantwortlich, was daran hängt.“