انخفاض معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة للأسبوع الثاني على التوالي لا ينقذ السوق، وأسعار مبيعات المنازل تسجل أول انخفاض لها منذ أكثر من ثلاث سنوات

أفادت تطبيق اقتصاد زونغتونغ أن معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة شهدت انخفاضاً للأسبوع الثاني على التوالي، لكنها لا تزال مرتفعة فوق 7%، وفشلت في تحفيز سوق الإسكان المتراجع باستمرار. حيث تدفع تكاليف شراء المنازل المرتفعة المشترين المحتملين إلى تأجيل خطط الشراء، وفي الوقت نفسه تجبر عدداً متزايداً من البائعين على خفض أسعار العرض. تظهر البيانات الأخيرة أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة سجلت أول انخفاض لها منذ أكثر من ثلاث سنوات، مما زاد من اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان.

وفقاً للبيانات التي نشرتها Freddie Mac يوم الخميس، انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة من 7.32% في الأسبوع السابق إلى 7.24%، ليواصل تراجعه للأسبوع الثاني على التوالي، ومع ذلك لا يزال قريباً من أعلى مستوى له منذ نوفمبر 2023. وبالمقارنة، بلغ معدل الرهن العقاري في نفس الفترة من العام الماضي 6.17% فقط.

ومن الجدير بالذكر أن معدل الرهن العقاري لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة ظل فوق 7% لمدة ستة أسابيع متتالية، مسجلاً أطول فترة من هذا النوع منذ نهاية عام 2023. وعلى الرغم من انخفاض المعدلات من الذروة البالغة 7.4% في منتصف أكتوبر، إلا أنها لا تزال أعلى بأكثر من نقطة مئوية عن بدايات العام، مما يؤدي إلى استمرار تدهور القدرة الشرائية للمشترين.

أسعار الفائدة المرتفعة تستمر في كبح الطلب على شراء المنازل وزيادة القسط الشهري للرهن العقاري بشكل ملحوظ

يعيش سوق الإسكان الأمريكي حالياً معضلة تداخل ارتفاع أسعار المنازل مع ارتفاع معدلات الفائدة. فمن جهة، تجعل معدلات الرهن العقاري المرتفعة العديد من المشترين المحتملين عاجزين عن تحمل تكاليف الشراء؛ ومن جهة أخرى، يتردد مالكو المنازل الذين يمتلكون رهوناً عقارية منخفضة الفائدة في بيع منازلهم لتجنب تحمل تكاليف تمويلية أعلى بعد الانتقال، ما يقيد بشكل أكبر معروض المنازل في السوق.

وبحسب التقديرات، إذا تم شراء منزل بقيمة 500 ألف دولار مع دفع مقدم 20%، فإن القسط الشهري لأصل القرض وفوائده الآن يزيد بنحو 333 دولاراً عن نهاية فبراير هذا العام، عندما انخفض معدل الرهن العقاري لفترة وجيزة إلى أقل من 6% في الولايات المتحدة.

أما إذا كان المنزل بقيمة مليون دولار وبنفس نسبة الدفعة المقدمة، فإن القسط الشهري سيزيد بنحو 666 دولاراً مقارنة بنهاية فبراير.

تشير بيانات شركة Redfin للوساطة العقارية إلى أن الوسيط الشهري لقسط الرهن العقاري للمشترين في الولايات المتحدة يقترب حالياً من أعلى مستوياته التاريخية. وذكر كبير الاقتصاديين في جمعية الرهن العقاري الأمريكية (MBA) Mike Fratantoni أن من المتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة في المستقبل القريب: "نتوقع ألا نشهد تخفيفاً ملحوظاً في معدلات الرهن العقاري خلال فترة التوقعات."

وأكد أن المعدلات الحالية، التي تقترب من أعلى مستوياتها منذ ثلاث سنوات، تؤدي بشكل ملحوظ إلى تباطؤ مبيعات المنازل، وحجم القروض العقارية، ونشاط سوق العقارات التجارية.

وفي الوقت نفسه، قرر الاحتياطي الفيدرالي في اجتماعه للسياسة النقدية في أكتوبر الإبقاء على أسعار الفائدة دون تغيير، ولا يزال السوق يتوقع زيادة جديدة في آخر اجتماع للبنك لهذا العام. وهذا يعني أنه من غير المرجح أن يحصل سوق الإسكان الأمريكي على دعم كبير من معدلات الفائدة في المدى القريب.

انخفاض أسعار المنازل الأمريكية لأول مرة منذ أكثر من ثلاث سنوات وعدد البائعين يفوق المشترين بكثير

مع استمرار تدهور القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، تزداد مؤشرات خفض الأسعار في سوق العقارات الأمريكية بشكل واضح.

أظهرت بيانات Redfin المنشورة يوم الخميس أن الوسيط السعري لمبيعات المنازل في الولايات المتحدة سجل أول انخفاض له منذ أكثر من ثلاث سنوات، مما يعكس ضعف قدرة البائعين على تسعير منازلهم نظراً لتكلفة الشراء المرتفعة. وفي نفس الوقت، حدث تغيير ملحوظ في علاقة العرض والطلب في السوق. فقد أظهرت بيانات Redfin أنه في سبتمبر هذا العام، تجاوز عدد البائعين في سوق الإسكان الأمريكي عدد المشترين بنحو 63%، وهو أكبر فارق يتم رصده منذ بدء الإحصاءات المتعلقة بذلك في عام 2013.

تشير هذه البيانات إلى أنه بالرغم من مقاومة بعض مالكي المنازل الحاليين لبيع منازلهم، إلا أن التراجع في عدد المشترين أسرع، مما يمنح المشترين مزيداً من القوة التفاوضية على الأسعار.

قال Asad Khan، كبير الاقتصاديين في Redfin، إن التناقض الحالي في سوق الإسكان الأمريكي جدير بالملاحظة: فمن منظور العرض، يعيش المشترون واحدة من أفضل بيئات السوق منذ سنوات، إلا أن التكاليف المرتفعة للشراء تجعل الكثيرين غير قادرين على استغلال هذه الفرصة. وقال Khan: "من المثير للسخرية، من ناحية العرض قد يكون هذا أحد أكثر الأسواق ملاءمة للمشترين منذ سنوات، ولكن هذه الظاهرة تحدث في وقت ترتفع فيه تكاليف الشراء بشكل كبير ويصبح عدد القادرين على الشراء أقل فأقل."

استمرار ضعف مبيعات المنازل الجديدة وتراجع ثقة شركات البناء لأدنى مستوياتها منذ 14 عاماً

معدلات الرهن العقاري المرتفعة لا تضغط فقط على سوق المنازل المستعملة، بل تؤثر كذلك على مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة. فقد أظهرت البيانات التي نشرتها دائرة التعداد السكاني الأمريكية الثلاثاء أن مبيعات المنازل المنفردة الجديدة في سبتمبر انخفضت بنسبة 0.6% شهرياً، مما يدل على استمرار ضعف الطلب على الشراء.

كما تواجه أسعار المنازل الجديدة ضغوطاً هبوطية، إذ أظهرت البيانات أن متوسط أسعار مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة انخفض لسبعة أشهر من أصل تسعة أشهر تم الإعلان عن بياناتها منذ بداية 2026. ومع استمرار ضعف المبيعات، اضطرت شركات البناء إلى خفض الأسعار وتقديم حوافز إضافية لجذب المشترين، إلا أن ذلك زاد من تآكل هوامش أرباح الشركات.

وبحسب مؤشر سوق الإسكان المشترك بين الرابطة الوطنية لبناة المساكن (NAHB) وبنك Wells Fargo، انخفضت ثقة شركات البناء السكني الأمريكية إلى أدنى مستوى منذ 14 عاماً، متأثرة بمعدلات الرهن العقاري المرتفعة وشح العمالة واستمرار ارتفاع تكاليف مواد البناء.

وتعكس هذه الأزمة التي تواجهها شركات البناء حقيقة أن ضعف سوق الإسكان الأمريكي لا يرجع ببساطة إلى نقص المعروض من المنازل، بل أن تكاليف التمويل المرتفعة تستمر في كبح النشاط السوقي من جانب الطلب.

تحديات مستمرة أمام تعافي سوق العقارات على المدى القصير

بشكل عام، وعلى الرغم من تراجع معدلات الرهن العقاري الأمريكية للأسبوع الثاني على التوالي، إلا أن تكلفة التمويل التي تزيد على 7% لا تزال تمثل ضغطاً واضحاً على سوق الإسكان.

بالنسبة للمشترين المحتملين، يجعل الجمع بين أسعار المنازل المرتفعة ومعدلات الفائدة المرتفعة القسط الشهري للرهن العقاري عند أعلى مستوياته التاريخية؛ أما بالنسبة للبائعين، فإن انخفاض عدد المشترين يعني طول مدة البيع وزيادة الضغط على خفض الأسعار. إلى جانب ذلك، يضفي تباطؤ مبيعات المنازل الجديدة وانخفاض ثقة شركات البناء لأدنى مستوياتها منذ 14 عاماً، ووجود عدد كبير من البائعين في سوق المنازل المستعملة مقارنةً بالمشترين، مؤشرات على أن سوق الإسكان الأمريكي لا يزال يفتقر إلى زخم كاف للتعافي المستدام.

وفي ظل احتمالية رفع الفائدة مجدداً من قبل الاحتياطي الفيدرالي في الفترة القريبة وصعوبة تراجع معدلات الرهن العقاري بشكل واضح، سيواصل سوق الإسكان الأمريكي مواجهة ضغوط مزدوجة من ضعف الطلب وتعديل الأسعار.