美國房地產股票已死？圖表與利率揭示了什麼

美國房地產股票相較於標普500的表現已跌至歷史最低水平。兩個板塊之間的比值目前為0.122，抹去了房地產股票在2007年前累積的所有領先優勢。不過，這種下滑屬於相對變化，並非房價崩跌。這主要顯示在近二十年中，美國股市整體遠遠領先於房地產板塊。美國房地產股票失去房市泡沫優勢的原因首先是iShares US Real Estate ETF（IYR），其持有房地產投資信託（REITs）及地產公司股票。另一檔為SPDR SP 500 ETF（SPY）。比值上升即代表房地產表現優於大盤。2027年2月該比值攀升至約0.46，為房地產牛市優勢的頂點。次貸危機隨後爆發。自高點以來，該指標已跌約73%。因此，美國房地產股票已經失去2000年代初期房地產繁榮時期累積的所有相對收益。融資成本加重壓力。Freddie Mac每週調查顯示，10月1日三十年期固定抵押貸款平均利率為7.28%，創2023年11月以來新高。日常放款數據已顯示，9月底抵押貸款利率大幅上升。與此同時，美聯儲恢復升息。利率上升對REITs造成雙重衝擊：舉債成本上升，紅利回報相較債券顯得不再具吸引力。Schiff 為何認為房產股沒有底部Euro Pacific Asset Management首席經濟學家Peter Schiff回應稱，此板塊未來仍有大幅下跌空間。他指出，房地產依賴於持續下降的抵押利率與政府支持。而現在，這兩個利多因素正在反轉。Schiff直指該產業已死。「而且他們還會跌得更低，這個行業已經死了。它依靠不斷下滑的抵押貸款利率和政府補貼生存，現在由於各項利多回頭反變下行，這產業也邁向衰亡。」不過，Bilello的比值僅追蹤相對回報。即使房地產板塊獲利，但若標普500受科技板塊帶領創新高，比值仍會下滑。美國家庭資產配置也出現相似轉變。目前股票資產佔美國家庭財富創新高，而房屋淨值佔比則下滑。最終，利率環境的重要性高於單一數據圖。十年期美國國債殖利率超過5%，投資人無需承擔房地產風險也能獲得穩定收益。這個利差或將持續壓制美國房地產股票，直到利率走低。閱讀完整文章請至BeInCrypto