I tassi ipotecari negli Stati Uniti calano per due settimane consecutive ma il mercato resta in difficoltà: i prezzi di vendita delle case diminuiscono per la prima volta da oltre tre anni

Secondo quanto riportato da Zhitong Finance APP, i tassi d’interesse sui mutui negli Stati Uniti sono scesi per la seconda settimana consecutiva, ma si mantengono ancora su livelli elevati, sopra il 7%, senza riuscire a stimolare efficacemente il mercato immobiliare che rimane stagnante. L'elevato costo di acquisto sta costringendo i potenziali acquirenti a posticipare i loro piani, spingendo al contempo un numero crescente di venditori ad abbassare il prezzo di listino. Gli ultimi dati mostrano che i prezzi di vendita delle case negli Stati Uniti hanno registrato il primo calo degli ultimi tre anni, aggravando ulteriormente lo squilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

Secondo i dati pubblicati giovedì da Freddie Mac, il tasso medio dei mutui a tasso fisso a 30 anni negli Stati Uniti è sceso dal 7,32% della settimana precedente al 7,24%, registrando una flessione per la seconda settimana consecutiva, ma restando comunque vicino al massimo dal novembre 2023. Per confronto, nello stesso periodo dello scorso anno, il tasso sui mutui era solo del 6,17%.

Da sottolineare che il tasso dei mutui a 30 anni negli Stati Uniti è rimasto sopra il 7% per sei settimane consecutive, segnando il periodo più lungo da fine 2023. Sebbene i tassi siano diminuiti rispetto al picco triennale del 7,4% raggiunto a metà ottobre, rimangono di oltre un punto percentuale più alti rispetto all'inizio dell'anno, peggiorando ulteriormente la capacità degli acquirenti di sostenere tali costi.

L’elevato livello dei tassi continua a frenare la domanda: la rata mensile dei mutui cresce sensibilmente

Il mercato immobiliare statunitense si trova attualmente in una situazione difficile causata dalla combinazione di prezzi elevati e alti tassi di interesse. Da un lato, i tassi dei mutui costantemente elevati rendono difficile per molti potenziali acquirenti far fronte ai costi di acquisto; dall'altro, i proprietari che hanno già accesi mutui a tasso basso non vogliono vendere le proprie abitazioni per evitare di doversi sobbarcare costi di finanziamento più elevati in caso di nuova acquisizione, riducendo ulteriormente l’offerta di immobili sul mercato.

Secondo alcune stime, per l’acquisto di un’abitazione dal valore di 500.000 dollari, con un anticipo del 20%, la spesa mensile per capitale e interessi sul mutuo è aumentata di circa 333 dollari rispetto alla fine di febbraio di quest’anno, periodo in cui il tasso dei mutui negli Stati Uniti era brevemente sceso sotto il 6%.

Se si acquista un immobile del valore di 1.000.000 di dollari, mantenendo la stessa percentuale di anticipo, la rata mensile aumenta di circa 666 dollari rispetto a fine febbraio.

Secondo i dati di Redfin, la rata mensile mediana dei mutui per gli acquirenti negli Stati Uniti è attualmente vicina al massimo storico. Mike Fratantoni, capo economista della Mortgage Bankers Association (MBA), ha dichiarato che per il prossimo periodo è improbabile che i tassi sui mutui vedano cali significativi. “Prevediamo che, nel periodo analizzato, i tassi dei mutui non subiranno riduzioni significative.”

Ha sottolineato che i tassi dei mutui, attualmente vicino al massimo triennale, stanno portando a un evidente rallentamento nelle vendite di case, nell’erogazione di nuovi mutui e nella attività nel settore immobiliare commerciale.

Allo stesso tempo, la Federal Reserve ha deciso nella riunione di ottobre di mantenere invariati i tassi, e il mercato si attende ancora un ulteriore aumento nell’ultima riunione dell’anno. Questo significa che nel breve termine il mercato immobiliare statunitense avrà poche probabilità di essere sostenuto da una diminuzione dei tassi.

Prezzi delle case in calo per la prima volta in oltre tre anni, i venditori superano di gran lunga gli acquirenti

A causa del continuo peggioramento dell’accessibilità alle abitazioni, si notano segni sempre più evidenti di riduzioni di prezzo nel mercato immobiliare statunitense.

Secondo i dati pubblicati giovedì da Redfin, la mediana dei prezzi di vendita degli immobili negli Stati Uniti ha subito il primo calo in oltre tre anni, a testimonianza di come i costi elevati stiano riducendo il potere di determinazione dei prezzi da parte dei venditori. Parallelamente, la dinamica domanda-offerta ha evidenziato un chiaro cambiamento: a settembre di quest’anno, secondo Redfin, il numero dei venditori nel mercato immobiliare statunitense superava quello dei compratori di quasi il 63%, segnando il maggior divario dal 2013, anno in cui sono iniziate queste rilevazioni.

Questo indica che, nonostante alcuni attuali proprietari di case continuino a esitare a vendere, il numero di potenziali acquirenti è diminuito ancora più rapidamente, permettendo ai compratori di acquisire un maggior potere negoziale sui prezzi.

Asad Khan, senior economist di Redfin, ha dichiarato che attualmente esiste una contraddizione significativa nel mercato immobiliare degli Stati Uniti: dal punto di vista dell’offerta, è uno dei periodi più favorevoli per gli acquirenti degli ultimi anni, ma i costi elevati impediscono a molti di sfruttare questa opportunità. “È ironico che, dal punto di vista dell’offerta, questo possa essere uno dei migliori momenti per i compratori da anni”, ha sottolineato Khan, “ma tutto ciò si verifica quando il costo per acquistare casa è talmente elevato che sempre meno persone riescono a permetterselo.”

Vendite di nuove case ancora deboli, la fiducia dei costruttori ai minimi da 14 anni

L’elevato tasso dei mutui sta mettendo sotto pressione non solo il mercato dell’usato, ma anche quello delle nuove costruzioni. Secondo i dati pubblicati martedì dall’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti, a settembre le vendite di abitazioni unifamiliari di nuova costruzione sono diminuite dello 0,6% rispetto al mese precedente, segno del persistente calo della domanda.

Anche i prezzi delle nuove case stanno subendo pressioni al ribasso. Nei nove mesi analizzati dal 2026 a oggi, per sette di questi la mediana dei prezzi di vendita delle case nuove negli Stati Uniti è diminuita. Di fronte alle vendite deboli, un numero crescente di costruttori si vede costretto a ricorrere a sconti e incentivi per attirare i clienti, riducendo però i margini di profitto.

Secondo l’indice del mercato immobiliare redatto congiuntamente dalla National Association of Home Builders (NAHB) e Wells Fargo, la combinazione di tassi sui mutui elevati, carenza persistente di manodopera e rincari nei materiali da costruzione ha portato la fiducia dei costruttori di case negli Stati Uniti al minimo degli ultimi 14 anni.

I disagi dei costruttori riflettono come la debolezza del mercato immobiliare negli Stati Uniti non sia dovuta esclusivamente alla scarsità di offerta, ma che l’eccessivo costo del finanziamento stia comprimendo la domanda e frenando l’attività di mercato.

La ripresa a breve termine del mercato immobiliare resta complessa

In generale, nonostante il tasso dei mutui negli Stati Uniti sia diminuito leggermente per due settimane consecutive, costi di finanziamento superiori al 7% continuano a pesare considerevolmente sul mercato delle abitazioni.

Per i potenziali acquirenti, l’abbinamento di prezzi elevati e alto tasso d’interesse mantiene il carico della rata mensile ai massimi storici; per i venditori, la diminuzione degli acquirenti prolunga il ciclo di vendita degli immobili e aumenta la pressione al ribasso sui prezzi. Inoltre, il rallentamento delle vendite di case nuove, la fiducia dei costruttori ai minimi da 14 anni e il numero di venditori nettamente superiore a quello degli acquirenti nel mercato dell’usato indicano che il mercato immobiliare statunitense fatica ancora a dare segni di ripresa prolungata.

Con la Federal Reserve che nel breve termine potrebbe ulteriormente alzare i tassi di interesse e i tassi dei mutui che difficilmente caleranno sensibilmente, il mercato immobiliare statunitense si troverà probabilmente a fronteggiare una doppia pressione tra domanda debole e aggiustamento dei prezzi.