هل انتهت صلاحية الأسهم العقارية الأمريكية؟ ماذا تُظهر الرسوم البيانية ومعدلات الفائدة؟

انخفضت أسهم العقارات الأمريكية إلى أدنى مستوى لها على الإطلاق مقابل مؤشر SP 500. إذ يبلغ معدل المقارنة بين القطاعين حاليًا 0.122، وهو ما يمحو كل التقدم الذي حققته أسهم العقارات منذ ما قبل عام 2007. مع ذلك، فإن هذا الانخفاض يعتبر نسبيًا وليس انهيارًا في أسعار المنازل. بل يُظهر مدى تَقدُّم الأسهم الأمريكية عامةً على قطاع العقارات خلال ما يقرب من عقدين.كيف فقدت أسهم العقارات الأمريكية ميزة فقاعة الإسكان؟الأداة الأولى هي iShares US Real Estate ETF (IYR)، والتي تضم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وشركات العقارات. والثانية هي SPDR SP 500 ETF (SPY). ارتفاع النسبة يعني تفوق قطاع العقارات على السوق الأوسع. فقد ارتفعت القراءة إلى حوالي 0.46 في فبراير 2007، مع تتويج موجة أداء قوي أثناء ازدهار الإسكان. إلا أن أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر بدأت بعد عدة أشهر. وانخفض المؤشر بنحو 73% منذ ذلك الذروة. ونتيجة لذلك، لم تعد أسهم العقارات الأمريكية تحظى بأي من المكاسب النسبية التي حققتها خلال طفرة قطاع العقارات في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.وتزيد تكاليف التمويل من الضغط. حيث أظهر مسح فريدي ماك الأسبوعي أن متوسط سعر الفائدة الثابت على مدى 30 عامًا بلغ 7.28% في الأول من أكتوبر، وهو الأعلى منذ نوفمبر 2023. كما أظهرت بيانات المقرضين اليومية بالفعل ارتفاعًا حادًا في أسعار الرهون العقارية أواخر سبتمبر. وفي الأثناء، عادت الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة. تؤثر الفائدة المرتفعة سلبًا على صناديق REITs من جانبين: فهي تزيد تكلفة الديون وتجعل توزيعات الأرباح أقل جاذبية مقارنة بالسندات.لماذا يرى شيف عدم وجود قاع لأسهم العقارات؟رد بيتر شيف، كبير الاقتصاديين في Euro Pacific Asset Management، بأن القطاع لا يزال أمامه طريق طويل نحو الهبوط. يقول إن قطاع العقارات استفاد من انخفاض أسعار الرهن العقاري باستمرار ودعم الحكومة. وكلا هذين الداعمين ينعكسان الآن، حسب تفسير شيف. ووصف الصناعة بأنها تحتضر. وأضاف: "علاوة على ذلك، ستنخفض كثيرًا من هنا. هذه الصناعة ميتة. لقد ازدهرت بفضل انخفاض أسعار الفائدة والدعم الحكومي. أما الآن فهي تموت بانعكاس هذين العاملين".ومع ذلك، فإن نسبة بيللو تُعبر فقط عن العائدات النسبية. يمكن أن يدفع صعود مؤشر SP 500 بقيادة قطاع التكنولوجيا النسبة إلى أدنى، حتى في حال حققت أسهم العقارات مكاسب. وتُجري الأسر تحوّلًا مشابهًا؛ إذ تُشكل الأسهم الآن حصة قياسية من ثروة الأسر الأمريكية، في حين تراجعت حصة ملكية المنازل. وفي نهاية المطاف، فإن بيئة أسعار الفائدة أهم من أي رسم بياني واحد. إذ يتجاوز العائد على سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات نسبة 5%، ما يسمح للمستثمرين بالحصول على دخل قوي دون مخاطر العقارات. وقد يُثقل ذلك كاهل أسهم قطاع العقارات الأمريكية حتى تبدأ أسعار الفائدة بالانخفاض.اقرأ المقال على BeInCrypto