تحت غيوم أسعار الفائدة المرتفعة، أسهم العقارات الأوروبية تعاني؛ الاستراتيجيون: التشاؤم المفرط قد يؤدي إلى انعكاس درامي

أفادت تطبيق "智通财经" بأن مشاعر التشاؤم تجاه أسهم العقارات الأوروبية تتزايد مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة. ويرى بعض الاستراتيجيين أن هذا يوفر ظروفًا لانعكاس دراماتيكي محتمل في أسهم العقارات.

انخفض مؤشر STOXX Europe 600 للعقارات في عام 2026 بحوالي 7%، ومن المتوقع أن يتخلف عن السوق للعام الثالث على التوالي. وعلى الرغم من بقاء القطاع ضمن نطاق تداول خلال هذه الفترة، إلا أن الفجوة بينه وبين مؤشر STOXX 600 تجاوزت مستويات الأزمة المالية العالمية.

قطاع العقارات الأوروبي متخلف بشكل كبير عن السوق

سوداوية في الجو وتوقعات أسعار الفائدة تقلبت من الانخفاض إلى الارتفاع

قال Mislav Matejka وفريقه من JPMorgan: "التحول في توقعات أسعار الفائدة من الخفض إلى احتمال الرفع زاد من صعوبات الاستثمار العقاري، حيث إن ارتفاع تكاليف الاقتراض وتشديد البيئة المالية يزيدان الضغط على قيمة الأصول ومعنويات المستثمرين. قطاع العقارات مرتبط ارتباطًا وثيقًا بالسندات ويعتبر بديلاً لها، ما يجعله عرضة لتقلبات عوائد السندات."

وقد استمر الشعور السلبي لفترة طويلة واشتد في الصيف. أظهر استطلاع Bank of America لمديري الصناديق في سبتمبر أن العقارات الأوروبية هي واحدة من القطاعات التي تشهد أقل التخصيص، حيث أن 36% من المستثمرين يحتفظون بمخصصات أدنى من الحد القياسي المسموح به—وهذا أعلى مستوى منذ أكثر من عامين، ويكاد يكون ثلاثة أضعاف مستوى يوليو.

ويرتبط القطاع ارتباطًا وثيقًا بالسندات، والتهميش الذي يتعرض له له أسبابه. حيث تقوم البنوك المركزية الكبرى بتشديد السياسة النقدية لمكافحة التضخم، وطالما أن أسعار النفط مرتفعة والاقتصاد يبدي مرونة، فلا يوجد سبب يدفع صانعي السياسات لتغيير الاتجاه. حاليًا، تتوقع أسواق المقايضة أن يقوم البنك المركزي الأوروبي بثلاث زيادات أخرى في أسعار الفائدة بحلول نهاية يونيو من العام المقبل، بينما من المتوقع أن تزيد BOE السعر أربع مرات حتى نهاية يوليو من العام المقبل.

توقعات أسعار الفائدة مثل رمي عملة... الانعكاس قد يكون عنيفًا

ومع ذلك، قد ينعكس تسعير أسعار الفائدة العدوانية التي تدفع عوائد السندات للصعود بسرعة. فمنذ اندلاع حرب إيران، أصبحت أسعار النفط هي المحرك الرئيسي لاتجاهات السندات والأسهم. وعلى الرغم من التقدم المحدود في محادثات السلام، فإن أي اختراق قد يغير المعادلة تمامًا. ولهذا السبب، تبدو توقعات أسعار الفائدة كإلقاء عملة في الهواء، وعندما تكون المشاعر السوقية متشائمة بهذا الشكل، فإن أي تغير مفاجئ في الاتجاه قد يكون عنيفًا للغاية.

ومع الأداء الضعيف طويل الأجل للقطاع، بدأت بعض المؤسسات في الاعتقاد بأن التشاؤم قد بلغ ذروته. منح استراتيجيون من Deutsche Bank وBank of America تصنيف "زيادة الوزن" للعقارات. كما أن الأسعار التي تراجعت بشدة قد توفر دعمًا إضافيًا، إذ إن التقييم المطلق والنسبى للقطاع أقل بكثير من المتوسطات التاريخية له.

تقييم قطاع العقارات الأوروبية أدنى من المتوسط التاريخي

أما بالنسبة لبنك أمريكا، فبعض أسباب التفاؤل حيال العقارات ترتبط بكيفية تأثير بيئة "أسعار الفائدة الأعلى لفترة أطول" على الاقتصاد والأصول عالية المخاطر.

قال فريق الاستراتيجيين بقيادة Sebastian Raedler في Bank of America: "بالنظر إلى الأداء الأخير الضعيف لأسواق العقارات، ووفقًا لتوقعاتنا لعوائد السندات الحكومية الألمانية ومؤشر مديري المشتريات (PMI)، هناك مجال لارتفاع نسبي في أسعار العقارات بنحو 15% خلال الأشهر المقبلة. ونظرًا لطبيعة العقارات المحلية، فعندما يقوى مؤشر PMI لمنطقة اليورو مقابل العالمي، غالبًا ما يتفوق أداء العقارات على توقعات العوائد."

تفاوت الأداء الإقليمي: ضغوط سلبية في ألمانيا، وتحفيز للسياسات بالمملكة المتحدة

أداء أسهم العقارات يختلف بشدة باختلاف المناطق، كما أن تأثير السياسات المحلية متباين. فمثلًا في برلين، أعيد طرح اقتراح جذري بمصادرة حزم الإسكان الكبيرة على جدول الأعمال، مما شكل تهديدًا إضافيًا لهذا القطاع. وكان أداء أسهم العقارات الألمانية من بين الأسوأ في مؤشر العقارات الأوروبي.

على النقيض، بدأ مطورو المنازل في المملكة المتحدة يحصلون على فرصة للتنفس. إذ أبدت الحكومة العمالية استعدادها لإعادة برنامج "مساعدة الشراء"، ما يُعد دفعة قوية لصناعة بناء المنازل التي تدهورت سابقًا—إذ وصل عدد الموافقات على الرهونات العقارية هذا الأسبوع إلى أدنى مستوياته خلال 32 شهرًا. وكان رد فعل السوق القوي على هذا الخبر دليلاً واضحًا على قوة تأثير التحول في السياسات.

"كانت أسهم العقارات البريطانية مقومة بأقل من قيمتها سابقًا. الآن، حصلت على محفز"، كما قال Clive Beagles، المدير المشارك لصندوق الأسهم البريطانية في JO Hambro Capital Management Ltd. "برنامج القروض الحكومية الجديد من المتوقع أن يعيد تنشيط أنشطة البناء الجديدة ويطلق إمكانات النمو الربحي ويعيد تشكيل مستقبل القطاع. نعتقد أن هذا قد يكون ورقة رابحة لسوق الأسهم البريطانية والمديرين النشيطين."

ومع ذلك، قد تؤدي المخاطر المستمرة في المملكة المتحدة إلى إبقاء المستثمرين حذرين على المدى القصير. إذ ما تزال عوائد السندات البريطانية عند أعلى مستوياتها خلال سنوات، مما يزيد من تكاليف إعادة التمويل، ومن المتوقع أن تواجه العديد من الأسر معدلات فوائد رهن عقاري أعلى في العامين القادمين. في الوقت نفسه، أشار محللو Goldman Sachs إلى أن تضخم تكاليف البناء ما زال يتجاوز نمو الأسعار، مما يضغط على هوامش الربح.